Wir zählen die Tage bis zum 2. Essener Immobilien-Symposium in Buchstaben. Als kleinen "Countdown" veröffentlichen wir auf unserer BCW Weiterbildung-Seite auf Facebook und an dieser Stelle ein Immobilien-ABC mit nützlichen Infos und Tipps von unserem pädagogischen Leiter Norbert Moormann. Jeden Tag - bis zum 22. Februar - teilen wir einen Buchstaben. Für Praktiker und Einsteiger entsteht dann ein nützliches Dossier. Dies ist Teil zwei mit den Buchstaben G bis K. (Teil eins mit A-F im Aktuelles-Eintrag 28. Januar). Los geht es heute mit "G"!

G: Grundbuch

Bedeutung und Organisation

Das Grundbuch und das Grundbuchrecht spiegeln die besondere Bedeutung wider, die dem Grundeigentum in Deutschland beigemessen wird. Das Grundbuch hat die Aufgabe, dem Rechtsverkehr über Grundstücke eine sichere Grundlage zu geben. Alle Rechtsverhältnisse und Rechtsänderungen, die Bestands-, Eigentums- und Belastungsverhältnisse, die für ein Grundstück von Bedeutung sind, sollen sich klar und übersichtlich aus einem öffentlichen Buch, dem Grundbuch, ergeben.

Das Grundbuchrecht ist die formelle Seite des Grundstücksrechts. Das materielle Grundstücksrecht setzt ein Grundbuchsystem und ein formelles Grundbuchverfahren voraus. Nach dem Eintragungssystem dieses materiellen Rechts gibt es ohne Eintragung im Grundbuch keine Übertragung von Grundstücken und keine Rechtsveränderung von Grundstücksrechten.

Das formelle Grundbuchrecht ist in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Das sachliche (materielle) Grundbuchrecht ist im Dritten Buch des BGB geregelt und befasst sich mit dem Inhalt und Wesen der an einem Grundstück möglichen Rechte (den sogenannten dinglichen Rechten).

Die Grundbücher werden gem. § 1 (1) GBO von den Amtsgerichten (Abteilung Grundbuchamt) für die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke geführt. Zuständig für die Bearbeitung der Grundbuchangelegenheiten ist hauptsächlich ein Rechtspfleger, der Beamter des gehobenen Dienstes und für die Tätigkeit durch eine spezielle Ausbildung qualifiziert ist. Der Rechtspfleger erledigt die ihm übertragenen richterlichen Aufgaben in eigener unabhängiger Zuständigkeit und ist für die Entgegennahme des Antrages, die ordnungsgemäße weitere Behandlung und die Eintragung verantwortlich.

Der Grundbuchrichter entscheidet über Sachen, die ihm gem. § 5 (1) RPflG vom Rechtspfleger vorzulegen sind, im Besonderen über die, bei denen besondere verfassungsrechtliche Schwierigkeiten bestehen. Weiter ist er zuständig für die Behandlung von Erinnerungen gegen Entscheidungen des Rechtspflegers gem. § 11 RPflG und gem. § 4 (2) Nr. 3 RPflG für alle Anträge auf Abänderung von Entscheidungen des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle.

Die wesentliche Tätigkeit des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle ist die Vorverfügung der Grundbucheintragungen. Außerdem entscheidet er über Anträge auf Einsichtnahme in das Grundbuch und über die Erteilung von Grundbuchauszügen. Im Rahmen der Berichtigung von Grundbuchangaben kann er eigenständig Korrekturen bei der Berichtigung von Namens-, Berufs- und Anschriftenangaben vornehmen. Grundbucheintragungen müssen immer vom Rechtspfleger freigegeben sein.

Das Grundbuch baut auf die Registrierung des Liegenschaftskatasters auf: Es benutzt eben diese Registrierung um die Grundstücke hinsichtlich der Beschreibung, der örtlichen Lage und des Umfangs zu bezeichnen. Das Grundbuch behandelt als Grundstück mindestens ein Stück Land mit einer Flurstücksnummer, das unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis eingetragen ist. Ein Grundstück im Sinne des Grundbuchs kann somit aus einer oder mehreren Flurstücksnummern im Sinne des Katasters bestehen. Mindestens muss es immer eine Flurstücksnummer haben.

Neben dem eigentlichen Grundbuch gibt es drei besondere Grundbücher:

• Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch

• Erbbaugrundbuch

• Grundbuch mit Hofvermerk.

Der Vermerk „Hof gemäß Höfeordnung, Eintragung am ...“ wird auf Ersuchen des Landwirtschaftsgerichtes für land- oder forstwirtschaftliche Besitzungen mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle im Grundbuch im Gebiet der Bundesländer Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein eingetragen. Der Eintrag findet sich auf dem Titelblatt.

Nach dem Eintragungssystem sind Erwerb oder Verfügungen in Grundstücksangelegenheiten mit Ausnahme bei Briefrechten von der Eintragung im Grundbuch abhängig. Für Eintragungen im Grundbuch gilt das Konsensprinzip, was bedeutet: Die Beteiligten müssen sich einig sein. In der Praxis gilt das formelle Bewilligungsprinzip, das zur Grundbucheintragung gem. § 19 GBO die einseitige Bewilligung des Betroffenen als ausreichend ansieht.

Gem. § 13 GBO erfolgen Eintragungen im Grundbuch nur auf Antrag. Ein Tätigwerden des Grundbuchamtes von Amts wegen ist die Ausnahme. Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben und können von jedem, der berechtigtes Interesse nachweist, eingesehen werden.

Eingetragen werden können im Grundbuch nur Grundstücksrechte, die vom Gesetz zugelassen sind (Numerus Clausus der Sachenrechte). Aus Gründen der Rechtssicherheit müssen das vom Eintrag betroffene Grundstück, der Berechtigte und der Inhalt des Rechtes klar und eindeutig festgelegt sein. Andererseits wird die Zulässigkeit der Eintragung nur nach dem formellen Grundbuchrecht überprüft.

Zur Einsicht in das Grundbuch ist nur befugt, wer ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme nachweist. Das Grundbuchamt prüft die Berechtigung und entscheidet, ob uneingeschränkte Einsicht in das Grundbuch gewährt wird oder ob die Einsichtnahme auf einzelne Abteilungen des Grundbuchs beschränkt wird. Im Umfang der Einsicht kann auch gegen Gebühr eine Abschrift erteilt werden.

Neben dem Grundbuch werden die sogenannten Grundakten geführt. Diese Grundakten enthalten alle Urkunden und sonstigen Unterlagen, die mit den Anträgen zum Grundbuch eingereicht werden und auf denen die Einträge beruhen (also z.B. Kaufverträge, Erbbaurechtsverträge, Teilungserklärungen, Hypothekenbestellungs-urkunden, etc). Auch der gesamte Inhalt der Grundakte kann bei berechtigtem Interesse wie der Inhalt des Grundbuchs eingesehen werden.

Der Aufbau des Grundbuches

Das Grundbuch besteht aus dem Titelblatt, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III. Es kann als Realfolium oder als Personalfolium geführt werden.

Wenn für jedes Grundstück ein Grundbuch geführt wird spricht man vom reinen Realfolium. Die rechtliche Grundlage für das Realfolium findet sich in § 3 GBO.

Gem. § 4 GBO ist auch die Zusammenfassung aller Grundstücke eines Eigentümers bei einem Grundbuchamt möglich. § 4(1) GBO regelt die Zusammenfassung aller Grundstücke eines Eigentümers in einer Gemarkung in einem Grundbuchblatt. Für die Grundstücke des Eigentümers in anderen Gemarkungen werden gegebenenfalls unterschiedliche Grundbücher angelegt. Gem. § 4(2) GBO ist in genau definierten Ausnahmefällen, nämlich bei Höfen gem. der Höfeordnung, auch möglich, Grundstücke aus verschiedenen Gemarkungen in einem Grundbuchblatt zusammenzufassen. Dann wird das Grundbuch bei dem für den Hof zuständigen Grundbuchamt geführt.

Die verschiedenen Grundstücke sind im Bestandsverzeichnis unter mehreren laufenden Nummern eingetragen. In Abteilung I ist jedoch nur ein Eigentümer eingetragen.

In der Praxis herrscht das „zusammengeschriebene Realfolium“ vor.

Das Titelblatt als Aufschrift oder Deckblatt enthält:

• die Angabe des Amtsgerichtes,

• die Angabe des Grundbuchbezirkes,

• die Nummer des Blattes,

• die Bescheinigung der Seitenzahl des Bandes,

• gegebenenfalls Vermerke zur Schließung oder Umschreibung,

• den eventuellen Hofvermerk oder den Hinweis auf das Erbbau-, Teileigentums- sowie Wohnungserbbaugrundbuch. 

Das Bestandsverzeichnis beschreibt gem. §§ 6 und 7 Grundbuchverfügung (GBV) das einzelne Grundstück in wirtschaftlicher Hinsicht durch Benennung der äußeren Merkmale des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe). Diese Angaben werden dem Liegenschaftskataster entnommen.

Im Bestandsverzeichnis können auch mit dem Grundstück verbundene Rechte, sogenannte Herrschvermerke (z.B. ein Wegerecht), die dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes an einem anderen Grundstück zustehen, eingetragen sein.

Gebäude werden hier nicht eingetragen, da sie rechtlich lediglich wesentlicher Bestandteil des Grundstückes sind und somit nicht eigenständig Gegenstand besonderer Rechte sein können. Im Bestandsverzeichnis findet man ferner die Spalten „Bestand und Zuschreibung“ und „Abschreibungen“ aus denen man entnehmen kann, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde und ob es durch Teilung oder Vereinigung entstanden ist bzw. in welches andere Grundbuchblatt das Grundstück übertragen wurde.

Im Einzelnen werden die Grundstücke im Bestandsverzeichnis mit folgenden Eintragungen geführt:

• Spalte 1: laufende Nummer, werden mehrere Parzellen unter einer laufenden Nummer geführt, bilden sie ein Grundstück im Rechtssinn

• Spalte 2: bisherige Nummer bei Zusammenschreibungen, Grundstücksvereinigungen und Teilungen

• Spalte 3: Gemarkungslage, Flur- und Flurstücksnummer, Wirtschaftsart und Lage

• Spalte 4: Grundstücksgröße

• Spalte 5/6: Bestand und Zuschreibungen mit Verweisungen auf Herkunft der erworbenen Grundstücke

• Spalte 6/7: Abschreibungsvermerke für die veräußerten Grundstücke mit Hinweis auf deren Verbleib.

Der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches, der für Grundbucheintragungen in Deutschland gilt, bezieht sich in dieser Abteilung nur auf die Bezeichnung, also Flur- und Flurstücks-Nr., nicht aber auf die sonstigen tatsächlichen Angaben, wie Wirtschaftsart, Lage oder die Grundstücksgröße.

In Abteilung I des Grundbuches werden gem. § 9 GBV der Eigentümer und die Eigentumsverhältnisse benannt. Bei mehreren Eigentümern ist gem. § 47 GBO zwingend das Beteiligungsverhältnis oder das für die Gemeinschaft maßgebliche Rechtsverhältnis gem. § 47 GBO anzugeben. Es ist also z.B. zu ersehen, ob es sich um Gesamthandseigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechtes oder um eine ungeteilte Erbengemeinschaft handelt. Insgesamt umfasst die Abteilung vier Spalten, in den Spalten 3 und 4 wird der Rechtsgrund des Erwerbs eingetragen (z.B. Auflassung, Erbfolge, Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren).

Das Bürgerliche Recht kennt verschiedene Arten des Eigentums:

• Alleineigentum einer natürlichen oder juristischen Person

• Miteigentum verschiedener natürlicher oder juristischer Personen nach ideellen Bruchteilen

• Gesamthandseigentum verschiedener natürlicher oder juristischer Personen

Eine Sonderstellung nimmt ein:

• Teil- oder Wohnungseigentum

• Gebäudeeigentum (Erbbaurecht)

In Abteilung II werden alle eintragungsfähigen Lasten und Beschränkungen des Grundstückes mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Außerdem werden hier die das Eigentum betreffenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen.

Dieses können zum Beispiel sein:

Lasten

• Grunddienstbarkeiten, §§ 1018 - 1029 BGB

• Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, §§ 1090 – 1093 BGB

• Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, §§ 31 – 42 WEG

• Reallasten, §§ 1105 – 1112 BGB

• Nießbrauch §§ 1030 – 1089 BGB,

• Vorkaufsrechte §§ 1094 – 1104 BGB,

• Auflassungsvormerkung § 883 BGB,

• Erbbaurecht, ErbbauRG

Beschränkungen

• Nacherbenvermerk

• Testamentsvollstrecker-Vermerk

• Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk

• Insolvenzvermerk

• Sanierungs- und Umlegungsvermerk

• Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und dem jeweils Berechtigten die Befugnis geben, das dienstbar gemachte Grundstück in einem bestimmten Umfang zu benutzen. Der Begriff der Dienstbarkeiten macht eigentlich im Wesentlichen den Begriff des dinglichen Nutzungsrechtes aus. Neben der Grunddienstbarkeit und der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit fällt auch der Nießbrauch darunter.

Die Dienstbarkeit ist nach dem Wortlaut des Gesetzes eine Grundstücksnutzung in einzelnen Beziehungen. Die Grunddienstbarkeit ist gem. § 1018 BGB eine subjektiv-dingliche Belastung des Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Beteiligt sind also immer zwei Grundstücke, nämlich das herrschende und das dienende Grundstück. Berechtigt zur Ausübung ist also der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks, belastet ist das dienende Grundstück. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks erhält also bestimmte Teilbefugnisse am dienenden Grundstück.

Grunddienstbarkeiten können auftreten als:

• Benutzungsdienstbarkeiten

• Unterlassungsdienstbarkeiten

• Verzicht auf Rechte, die sich aus dem Eigentum ergeben.

Nur Belastungen dieser Art können Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein. Die Grunddienstbarkeit kann im Unterschied zur Reallast nur in einem Dulden oder Unterlassen bestehen. Weiter muss die Belastung gem. § 1019 BGB einen Vorteil für das herrschende Grundstück darstellen, ohne die Benutzungsmöglichkeit des dienenden Grundstücks völlig auszuschöpfen, da ansonsten ein Nießbrauch gem. § 1030 BGB vorläge und außerdem ist die Grunddienstbarkeit gem. § 1020 BGB schonend auszuüben. Der Vorteil muss wirtschaftlicher Art sein nicht unbedingt finanzieller.

Benutzungsdienstbarkeiten geben dem Begünstigten die Möglichkeit, das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Unter Benutzen versteht man das vorteilhafte, wiederholte und regelmäßig wiederkehrende Gebrauch machen vom Grundstück zu bestimmten Zwecken, ohne die Grundstücksnutzung voll auszuschöpfen (dann Nießbrauch).

Bei der Unterlassungsdienstbarkeit verpflichtet sich der Eigentümer, bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück nicht vorzunehmen. Die Handlungen müssen inhaltlich genau bestimmt sein und eingetragen werden. Dabei kann es sich nur um Handlungen handeln, zu denen der Eigentümer berechtigt wäre, bestünde die Belastung nicht. Eine Handlung, die ihm ohnehin nicht erlaubt wäre, ist kein zulässiger Belastungsinhalt.

Gegenstand einer Grunddienstbarkeit kann auch der Verzicht des Eigentümers des dienenden Grundstückes sein, ihm gegenüber dem herrschenden Grundstück zustehende Rechte geltend zu machen.

Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind:

• Wege- und Leitungsrechte

• Bebauungsbeschränkungen oder –verbote

• Gewerbeausübungsverbote

• Duldungen

• dingliche Verpflichtungen

• einzelne Nachbarrechte gem. § 904 bis 923 BGB nicht auszuüben

• Sicherung von Wettbewerbsbeschränkungen.

Grunddienstbarkeiten entstehen meistens auf Grund eines Rechtsgeschäftes. Die Grunddienstbarkeit entsteht gem. § 873 (1) BGB durch Einigung und Eintragung auf dem Blatt des belasteten Grundstücks im Grundbuch. Erst mit der Eintragung in Abt. II des Grundbuches wird die Grunddienstbarkeit begründet, nicht also schon mit dem Rechtsgeschäft. Darüber hinaus kann die Grunddienstbarkeit auch gem. § 9 GBO im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks vermerkt werden. Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass sich das Bestehen des Rechtes auch aus dem herrschenden Grundstück ergibt und damit für den Eigentümer dieses Grundstückes leichter aus dem eigenen Grundbuchauszug nachweisen lässt. Für die Eigentümer des dienenden Grundstücks hat dies jedoch den Nachteil, dass jeder Änderung oder Löschung dieses Rechtes gem. § 21 GBO auch alle Berechtigten am herrschenden Grundstück, also u.a. die Gläubiger, zustimmen müssen. Ist es beim herrschenden Grundstück nicht eingetragen reicht die Zustimmung des berechtigten Eigentümers.

Eine Grunddienstbarkeit ist nicht selbständig übertragbar sondern nur zusammen mit dem herrschenden Grundstück, weil sie gem. § 96 BGB Bestandteil des herrschenden Grundstückes ist. Sie geht auf jeden Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers über. Sie kann selbständig auch nicht belastet werden.

Der Berechtigte ist gegen Beeinträchtigungen seines Nutzungsrechtes wie ein Eigentümer geschützt, da ihm die in § 1004 BGB gem. § 1027 BGB geregelten Abwehrrechte zustehen.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist eine beschränkte dingliche Belastung des Grundstücks zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person. Sie unterscheidet sich von der Grunddienstbarkeit dadurch, dass sie nur einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person und nicht dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zusteht. Inhalt kann gem. § 1090 (1) BGB alles sein, was Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit nicht vererblich oder veräußerbar. Ein typisches Beispiel ist die Einräumung eines Wohnungsrechtes gem. § 1093 BGB.

Sie entstehen gem. § 873 (1) BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch, sie sind nicht übertragbar. Insgesamt finden gem. § 1090 BGB die Vorschriften der Grunddienstbarkeit Anwendung, folglich erlöschen sie auch nach diesen Vorschriften.

Ein weiterer Erlöschungstatbestand ist der Wegfall des Berechtigten – bei einer natürlichen Person im Falle des Todes, bei einer juristischen Person mit dem Erlöschen.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist also höchstpersönlich, sie ist weder übertragbar noch veräußerlich oder vererblich. Ausnahme: Wenn einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Form eines Leitungsrechtes zusteht, ist die Dienstbarkeit übertragbar.

Eine besondere Art der persönlichen beschränkten Dienstbarkeit ist gem. § 1093 das Wohnungsrecht. Es gibt dem Berechtigten die Befugnis, ein Gebäude ganz oder teilweise unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Wesentlich ist, dass die Nutzung des Eigentümers für die Räume ausgeschlossen ist. Außerdem müssen die Räume dem Begünstigten für Wohnzwecke überlassen worden sein. Die Nutzung von Geschäfts- oder Arbeitsräumen kann daher nicht Gegenstand eines Wohnrechtes sein. In das Wohnungsrecht eingeschlossen ist auch die Nutzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile und Einrichtungen. Es können mehrere Personen zugleich dinglich wohnberechtigt sein. Der Berechtigte ist darüber hinaus gem. § 1093 (2) BGB befugt, seine Familie sowie Bedienungs- und Pflegepersonal in die Wohnung aufzunehmen. Praktische Bedeutung hat das Wohnungsrecht bei Grundstücksübertragungen von Eltern auf ihre Kinder.

Der Begünstigte ist vor der Kündigung des Eigentümers oder Rechtsnachfolgers auch wegen Eigenbedarfs geschützt. Der Berechtigte ist aber zur schonenden Ausübung und zur Unterhaltung der Wohnung verpflichtet.

Das Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrecht gem. §§ 31 bis 42 WEG berechtigt zum Bewohnen oder zur sonstigen Nutzung einer Wohnung in einem fremden Gebäude oder zur Nutzung eines ganzen Gebäudes (§ 31 (1) WEG). Das Dauernutzungsrecht berechtigt gem. § 31 (2) WEG zur Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht stellt eine Sonderform des Wohnungsrechtes dar und ist diesem nachgebildet. Anders als das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist das Dauerwohnrecht übertragbar oder vererblich und berechtigt – soweit nichts anderes vereinbart ist – auch zu einer Vermietung der Wohnung. Die Vererblichkeit kann dadurch ausgeschlossen werden, dass es nur auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt wird. Die Veräußerbarkeit kann jedoch durch Vereinbarung eingeschränkt werden. Ein Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht kann auch als Einheit bestellt werden.

Geschaffen wurde das Recht, um Baukostenzuschüsse von Mietern durch die Verdinglichung des Wohnrechtes abzusichern, allerdings ist diese Möglichkeit in der Praxis ohne große Bedeutung geblieben.

Der Nießbrauch an einem Grundstück befugt den Berechtigten zum Besitz des Grundstücks und berechtigt ihn, sämtliche Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Der Nießbrauch ist ein persönliches dingliches Recht, kann also nicht etwa für den jeweiligen Eigentümer eines Grundstückes bestellt werden. Er kann weder veräußert noch vererbt werden, der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Berechtigten. Allerdings ist es möglich, die Ausübung des Nießbrauchs jemand anderem zu überlassen. Die Regelungen zum Niesbrauch ergeben sich aus den Vorschriften der §§ 1030 bis 1067 BGB. Die gesetzlichen Regelungen können durch Vertragsvereinbarungen geändert werden.

Der Nießbrauch entsteht gem. § 873 (1) BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Der Nießbrauch erstreckt sich auf alle Nutzungen, wenn nicht einzelne Nutzungen ausdrücklich ausgeschlossen sind. Der Nießbraucher ist praktisch wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks und hat neben dem wirtschaftlichen Nutzen die Pflicht, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache zu erhalten und die Kosten, die zur gewöhnlichen Instandhaltung gehören, auf eigene Kosten zu tragen und gegebenenfalls den wirtschaftlichen Nutzen wieder herzustellen. Ferner muss der Nießbraucher alle öffentlichen und privatrechtlichen Lasten tragen. Hierzu gehören z.B. die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung.

Der Nießbraucher wäre berechtigt, das Grundstück zu vermieten oder zu verpachten. Ihm stehen also neben der persönlichen Nutzung auch die Sach- und Rechtsfrüchte zu. Er darf aber nicht über das Grundstück verfügen, d.h. weder zu verkaufen noch zu belasten.

Bei der Reallast hat der Eigentümer an den Berechtigten bestimmte wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück, wie Geldzahlungen, Naturalien oder Arbeits- bzw. Dienstleistungen zu erbringen. Dabei kann es sich zum Bespiel um Leistungen folgender Art handeln:

• Zahlung einer Leibrente

• Lieferung von Lebensmitteln, Wasser- oder Stromlieferung

• Pflege einer bedürftigen Person

• Wiederkehrende Leistungen, die der Instandhaltung des belasteten Grundstückes als

Ganzes oder von Teilen dienen

• Pflege und Instandhaltung der Grabstätte.

Wesentliches Merkmal der Reallast ist die wiederkehrende Leistung, eine einmalige Leistung kann niemals Reallast sein. Inhalt einer Reallast können außerdem nur positive Leistungen sein, die in Geben oder Tun bestehen.

Die Reallast unterscheidet sich von der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dadurch, dass sie auf ein Handeln des Verpflichteten gerichtet ist, die Dienstbarkeit dagegen auf das Dulden von Nutzungen des Berechtigten durch den Eigentümer. Bei der Reallast lässt sich der Berechtigte etwas geben, der Berechtigte einer Dienstbarkeit darf es sich nehmen. Bei der Dienstbarkeit hat also der Eigentümer im Gegensatz zur Reallast passiv Einwirkungen auf sein Grundstück zu dulden (z.B. die Nutzung bestimmter Räume seines Gebäudes) oder bestimmte Tätigkeiten zu unterlassen während er bei der Reallast aktiv wird, z.B. in dem er dem Berechtigten eine Wohnung zur Verfügung stellt.

Die Regelungen zur Reallast finden sich in den §§ 1105 bis 1112 BGB. Auch die Reallast kann sowohl für eine natürliche als auch für eine juristische Person oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes bestellt werden. Man spricht von der subjektiv-persönlichen Reallast gem. § 1105 (1) BGB oder der subjektiv-dinglichen Reallast gem. § 1105 (2) BGB. Die subjektiv-persönliche Reallast ist vererblich oder übertragbar, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist. Die subjektiv-dingliche Reallast geht mit dem Eigentum am herrschenden Grundstück auf den jeweiligen Eigentümer über, da sie wesentlicher Bestandteil des belasteten Grundstückes ist.

Auf Antrag wird eine subjektiv-dingliche Reallast auch im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks vermerkt. Eine subjektiv-dingliche Reallast kann nicht in eine subjektiv-persönliche und eine subjektiv-persönliche nicht in eine subjektiv-dingliche Reallast umgewandelt werden.

Berechtigter einer Reallast kann auch der Eigentümer des belasteten Grundstücks sein. Auf diese Eigentümer-Reallast werden die Vorschriften der Eigentümergrundschuld angewandt.

Der Eigentümer des Grundstückes haftet dem Berechtigten für die Einzelleistungen gem. § 1107 BGB auch persönlich nach § 1108 BGB, außerdem kann der Berechtigte zum Zwecke seiner Befriedigung in das Grundstück und die mithaftenden Gegenstände im Rahmen der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung vollstrecken.

Die vereinbarten Leistungen der Reallast sind zwar aus dem Grundstück zu erbringen, es muss sich aber nicht um Leistungen handeln, die das Grundstück hervorbringt oder die diesem zugute kommen. Die Reallast entsteht durch Einigung der Beteiligten und Eintragung in das Grundbuch. Sie erlischt, abgesehen vom Ablauf der Bestellungszeit, durch Aufhebung und Löschung gem. § 875 (1) BGB im Grundbuch. Sie erlischt außerdem bei Eintritt der auflösenden Bedingung oder des Endtermins und, soweit sie auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt wurde, mit dessen Tod.

Das Vorkaufsrecht dient der Sicherung vor Verkauf an einen Dritten. Vorkaufsrechte können gesetzlicher oder vertraglicher Natur sein.

Zu den gesetzlichen Vorkaufsrechten gehören:

• Vorkaufsrechte der Gemeinde gem. §§ 24 ff. BauGB mit einer Ausübungsfrist von zwei Monaten

• Vorkaufsrechte nach Denkmalschutzgesetzen, Naturschutzgesetzen, Fischerei- und Forstrecht der Länder

• Vorkaufsrechte für Siedlungsunternehmen nach § 4 Reichssiedlungsgesetz bei Veräußerung landwirtschaftlichen Grundbesitzes

• Vorkaufsrechte des Mieters nach Begründung von Wohnungseigentum und Veräußerung der Wohnung gem. § 577 BGB.

Das vertragliche Vorkaufsrecht findet seine Grundlage im BGB. Gem. § 1094 (1) BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Auf Grund dieses dinglichen Rechtes, das in Abt. II des Grundbuches eingetragen wird, kann der Berechtigte im Falle eines Verkaufs die Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen verlangen.

Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht in der Regel durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Es kann bestellt werden:

• zugunsten einer oder mehrerer Personen

• zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks nur für den ersten Verkaufsfall

• zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks für alle Verkaufsfälle.

Die Dinglichkeit des Vorkaufsrechtes ist auch dadurch sichtbar, dass es gem. § 883 BGB kraft Gesetzes mit der Eintragung gegenüber Dritten die Wirkung einer Vormerkung hat.

Wenn das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall bestellt ist, erlischt es mit dem ersten Verkauf an einen Dritten, wenn der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Ist das Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle bestellt, ist der Berechtigte bei jedem Verkaufsfall erneut berechtigt, es auszuüben.

Der Vorkaufsberechtigte hat zwei Monate ab Übermittlung des wirksamen Kaufvertrages Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, indem der Berechtigte eine entsprechende Erklärung, die nicht der notariellen Form bedarf, gegenüber dem Eigentümer abgibt.

Im Regelfall wird der Notar dem Vorkaufsberechtigten eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages zuleiten, damit der Zugang selbst, die Wirksamkeit und der Zeitpunkt des Zugangs beweisbar sind.

Ein Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn es sich bei der Eigentumsübertragung z.B. um einen Tausch, eine Schenkung oder um einen Verkauf an einen gesetzlichen Erben mit Rücksicht auf dessen zukünftiges Erbrecht handelt. Ein Vorkaufsrecht, das nur für den ersten Verkaufsfall bestellt wurde, geht mit diesem Erwerbsvorgang verloren.

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt kraft Gesetzes ein Kaufvertrag zwischen dem verpflichteten Eigentümer und dem Berechtigten zu den Bedingungen zustande, die in einem notariellen Kaufvertrag mit einem fremden Dritten vereinbart waren.

Vom dinglichen Vorkaufsrecht ist das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu unterscheiden. Das dingliche Vorkaufsrecht verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks, während das persönliche (schuldrechtliche) Vorkaufsrecht nur den Besteller im Rahmen seiner Vertragsbeziehung zu dem Vorkaufsberechtigten bindet, also z.B. den Vermieter im Verhältnis zum Mieter, dem im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Während das dingliche Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes bestellt werden kann, ist beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nur der Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs vorkaufsberechtigt. Ein Rechtsnachfolger in der Stellung als Eigentümer könnte also keine Rechte mehr geltend machen. Umgekehrt verliert der Berechtigte seinen Anspruch nicht zwangsläufig mit dem Verkauf des Grundstückes sondern der schuldrechtliche Anspruch bliebe bestehen, es sei denn, das Erlöschen wäre für bestimmte Fälle ausdrücklich vereinbart.

Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass das dingliche Vorkaufsrecht nur an Grundstücken, nicht aber an beweglichen Sachen bestellt werden kann und dass das schuldrechtliche Vorkaufsrecht grundsätzlich immer nur für den ersten Verkaufsfall gilt.

Das Wiederkaufsrecht (Rückkaufsrecht) ist das Recht des Verkäufers, das Kaufobjekt unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen. Das Wiederkaufsrecht hat nur schuldrechtliche Wirkung, der Wiederkaufsberechtigte kann also aus dem Recht selbst heraus nicht verhindern, dass der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten (vertragswidrig) verkauft. Allerdings können vertragswidrige Verfügungen des Eigentümers dadurch verhindert werden, dass der Anspruch auf Eigentumsübertragung nach Ausübung des Wiederkaufsrechtes durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung verdinglicht wird, womit vertragswidrige Verfügungen des Eigentümers unwirksam wären.

Die wirtschaftliche Bedeutung des Wiederkaufsrechtes liegt darin, dass Gemeinden häufig Grundstücke mit Zweckbindung verkaufen und das Wiederkaufsrecht ausüben, wenn der Erwerber den Verwendungszweck oder die vereinbarten Fristen zur Realisierung nicht einhält.

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Bauwerk auf oder unter fremdem Grund und Boden zu errichten und zu unterhalten. Es ist eine Ausnahme von dem Grundsatz, wonach ein Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt und nicht Gegenstand besonderer Rechte sein kann. Beim Erbbaurecht sind Grundstück und Gebäude anders als gewöhnlich keine unzertrennliche Einheit. Das Erbbaurecht ermöglicht eine Trennung des rechtlichen Schicksals von Grundstück und Gebäude auf Zeit. Das Erbbaurecht geht zurück das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) vom 15. Januar 1919, das bis heute im Wesentlichen unverändert geblieben ist.

Die Errichtung und Unterhaltung eines Gebäudes kann auch im Rahmen eines Nießbrauchs, einer Grunddienstbarkeit, einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder eines Miet- oder Pachtvertrages gestattet werden. Aber nur beim Erbbaurecht werden Bauwerke Bestandteil des Rechtes und eigenständig vererb-, übertrag- und belastbar.

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück und bedarf zu seiner Entstehung der Einigung der Beteiligten über seine Bestellung und der Eintragung im Grundbuch. Der Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Aus Sicht des Grundstückseigentümers ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das in Abt. II des Grundbuches eingetragen wird. Damit es bei einer Zwangsversteigerung des Grundstückes nicht ausfällt muss es gem. § 10 (1) Satz 1 ErbbauRG immer an erster Rangstelle eingetragen werden. Eine Eintragung nach anderen Rechten ist immer unzulässig und löst eine Löschung von Amts wegen aus.

Ausgenommen sind lediglich alte Dienstbarkeiten, die zu ihrer Entstehung nicht in das Grundbuch eingetragen werden mussten. Sie dürfen dem Erbbaurecht vorgehen, weil sie den Bestand des Erbbaurechtes nicht gefährden, da diese Rechte entweder in keinem Rangverhältnis zum Erbbaurecht stehen oder § 25 ErbbauRG greift, wonach das Erbbaurecht bestehen bleibt, auch wenn ein gleich- oder vorrangig dinglich Berechtigter die Zwangsversteigerung betreibt.

Das Erbbaurecht wird als grundstücksgleiches Recht wie ein Grundstück behandelt. Für das Erbbaurecht wird ein gesondertes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, angelegt, mit dem die eigenständige Beleihung des Rechtes mit Hypotheken, Grund- und Rentenschulden oder Reallasten möglich wird.

Gegenstand des Erbbaurechtes kann nur ein mit dem Boden fest verbundene bauliche Anlage sein. Es muss sich dabei nicht um ein Gebäude handeln. Auch für Straßen, Brücken, Golf- oder Tennisplätze ist somit die Bestellung eines Erbbaurechtes möglich.

Für landwirtschaftliche Zwecke hingegen ist ein Erbbaurecht nicht möglich. Eine Beschränkung auf einen Teil des Gebäudes ist unzulässig, eine Ausnahme hiervon bildet das im WEG geregelte Wohnungserbbaurecht.

Erbbauberechtigt können alle natürlichen oder juristischen Person und auch Personenmehrheiten sein. Eigentümer des Gebäudes wird der Erbbauberechtigte mit der Errichtung des Gebäudes oder – bei Einräumung des Erbbaurechtes an bereits bestehenden Gebäuden – mit Bestellung des Erbbaurechtes.

§ 1 ErbbauRG enthält die gesetzlichen Erfordernisse, die für die Entstehung des Erbbaurechtes notwendig sind. Allerdings enthalten die gesetzlichen Vorschriften keine abschließende Aufzählung der Vereinbarungen, die zwischen den Parteien geregelt werden können. Es ist den Beteiligten freigestellt, weitere Rechte und Pflichten in den Vertrag aufzunehmen. Dingliche Wirkung, d.h. rechtliche Bindung auch Dritten und jedem Rechtsnachfolger gegenüber, entfalten nur die Vereinbarungen, die nach dem Inhalt der ErbbauRG zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden können. Voraussetzung hierfür ist, dass sie als Inhalt des Erbbaurechtes in das Grundbuch eingetragen werden. Alle anderen Vereinbarungen haben nur schuldrechtliche Wirkung zwischen den Vertragsparteien.

Zum eintragungsfähigen Inhalt des Vertrages gehören:

• Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks

• Regelungen zur Versicherung des Bauwerkes

• Verpflichtung zum Wiederaufbau des Bauwerkes

• Lastentragungsregelungen, meistens zu Lasten des Erbbauberechtigten Regelungen zum Heimfall des Erbbaurechtes

• Regelungen über Vertragsstrafen bei Pflichtverletzungen

• Regelung des Vorrechtes auf Erneuerung des Erbbaurechtes

• Regelung von Vorkaufsrechten des Erbbauberechtigten und des

• Grundstückseigentümers

• Regelungen über die Verpflichtung zum Verkauf des Grundstückes an den Erbbauberechtigten

• Regelung von Verfügungsbeschränkungen bzw. Mitbestimmungsrechten des Eigentümers

Im Rahmen von § 1 ErbbauRG genügt eine grobe Festlegung des Bauwerkes. Der Erbbauberechtigte hat nach dieser Vorschrift das Recht aber nicht die Pflicht zur Errichtung. § 2 ErbbauRG ermöglicht den Parteien mit dinglicher und für den Berechtigten verpflichtender Wirkung eine detaillierte vertragliche Regelung von Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerkes.

Dinglicher Inhalt der Versicherungspflicht können gem. § 2 Nr. 2 ErbbauRG alle Versicherungen für das Bauwerk, nicht aber persönliche Versicherungen sein. Derartige Versicherungen könnten nur schuldrechtlich verabredet werden.

Gleichfalls dinglich vereinbart werden kann die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Bauwerk im Falle der Zerstörung wieder aufzubauen. Ohne eine solche Vereinbarung steht es dem Erbbauberechtigten frei, ob er das Gebäude wieder aufbauen will.

Üblicherweise wird der Erbbauberechtigte verpflichtet, alle auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen. Hierunter fallen vor allem die öffentlichen, wie Steuern und Abgaben, aber auch Erschließungskosten und Anliegerbeiträge.

Der Heimfallanspruch bedeutet, dass der Grundstückseigentümer unter gewissen Voraussetzungen die Übertragung des Erbbaurechtes an sich oder einen Dritten verlangen kann. Eine gesetzliche Begrenzung der Heimfallgründe gibt es nicht, die Parteien sind nur an die üblichen Grenzen der Vertragsfreiheit, also die guten Sitten gem. § 138 BGB und die Vorschriften zu Treu und Glauben gem. § 242 BGB, gebunden. Handelt es sich – wie bei institutionellen Erbbaurechtsgebern – um einen Formularvertrag darf der Erbbauberechtigte durch den Heimfallanspruch nicht unangemessen benachteiligt werden.

Typische Heimfallgründe sind:

• die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Erbbauberechtigten

• die Anordnung der Zwangsverwaltung oder –versteigerung über das Erbbaurecht

• der Rückstand des Erbbauberechtigten mit dem Erbbauzins für mindestens zwei Jahre

• die Verletzung der Verpflichtung zur Instandhaltung des Bauwerkes

• Nach der Rechtsprechung ist sogar die Vereinbarung eines Heimfallanspruchs für jeden Fall der Verletzung erbbauvertraglicher Verpflichtungen denkbar. Rechtsprechung des BGH zu der Frage, ob dies auch in Formularverträgen wirksam vereinbart werden kann steht allerdings noch aus. Daher sollte sicherheitshalber im Erbbaurechtsvertrag jeder Heimfall-Grund ausdrücklich aufgeführt werden.

Ist ein Heimfallanspruch eingetreten, kann der Grundstückseigentümer von dem Erbbauberechtigten gem. § 3 ErbbauRG die Rückübertragung des Erbbaurechtes auf sich oder einen Dritten verlangen. Gem. § 4 ErbbauRG verjährt der Anspruch innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis des Grundstückseigentümers von den Heimfallvoraussetzungen, ohne Rücksicht darauf zwei Jahre nach deren Eintritt. Zur Rückübertragung bedarf es der Einigung und Eintragung im Grundbuch.

Bei Rückübertragung bleiben gem. § 33 (1) Satz 1 ErbbauRG die auf dem Grundbesitz lastenden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten bestehen, soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst zustehen. Gem. §§ 42 (3) und 31 WEG bleiben Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte wirksam, ebenso gem. § 33 (1) Satz 2 ErbbauRG die Vormerkung eines gesetzlichen Anspruchs auf Eintragung einer Sicherungshypothek. Haftet der Erbbauberechtigte für ein auf dem Erbbaurecht lastendes Grundpfandrecht persönlich übernimmt der Grundstückseigentümer im Falle der Geltendmachung des Heimfallanspruchs dessen persönliche Schuld kraft Gesetzes gem. § 32 (2) ErbbauRG. Da Grundpfandrechte im Normalfall für Darlehensverbindlichkeiten bestellt werden ist die Schuldübernahme bei Geltendmachung des Heimfallanspruchs die Regel.

Gem. § 33 (1) Satz 3 erlöschen alle anderen auf dem Erbbaurecht beruhenden dinglichen Rechte, insbesondere Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte und auch ein eventuell bestehendes Untererbbaurecht.

Beim Heimfall des Erbbaurechts erleidet der Berechtigte genau wie die Gläubiger der vorgenannten Rechte einen vollständigen Rechtsverlust. Das Erbbaurecht bleibt zwar bestehen, wird ihm aber entzogen. Gem. § 32 (1) Satz 1 ErbbauRG steht ihm eine Vergütung zu, über deren Höhe oder – außer bei Wohnerbbaurechten für Minderbemittelte - Ausschluss dingliche Vereinbarungen geschlossen werden können. Bei Erbbaurechten für Wohnzwecke wird häufig eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes des Erbbaurechtes bei Übertragung vereinbart.

Als Inhalt des Erbbaurechtes können die Parteien gem. § 2 Nr. 5 ErbbauRG auch die Verpflichtung vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte Vertragsstrafen zahlen muss, wenn er gegen die übernommenen Verpflichtungen verstößt. Die Vertragsstrafe kann an dieselben Verstöße geknüpft werden wie der Heimfallanspruch. Beide Sanktionen können gemeinsam (kumulativ) oder einzeln (alternativ) eintreten. Der Anspruch auf Vertragsstrafe verjährt in denselben Fristen wie der Heimfallanspruch.

Es kann als dinglicher Erbbaurechtsinhalt vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Neueinräumung des Erbbaurechtes hat, wenn der Grundstückseigentümer innerhalb von drei Jahren nach Ablauf der Erbbaurechtszeit an demselben Grundstück einem Dritten ein Erbbaurecht bestellt.

Weiter können die Parteien gem. § 2 Nr. 7 ErbbauRG vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte unter bestimmten Umständen das Recht hat, das Grundstück zu kaufen. Ein solches Ankaufsrecht wirkt für die gesamte Dauer des Erbbaurechtes zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten und zu Lasten des jeweiligen Grundstückseigentümers.

Gem. §§ 5 bis 8 ErbbauRG kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung oder Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt. Ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung vorbehalten, gilt dies für jede Übertragung unter Lebenden und gem. § 8 ErbbauRG auch für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Der Zustimmungsvorbehalt des Eigentümers zur Erbbaurechtsbelastung kann gem. § 5 (2) ErbbauRG als Inhalt des Erbbaurechtes mit dinglicher Wirkung nur für Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Reallasten vereinbart werden.

Da Dauerwohn- und Nutzungsrechte nach §§ 31 ff. WEG gem. § 42 (2) WEG beim Heimfall ebenfalls bestehen bleiben wird auch für diese Rechte unterstellt, dass auch für derartige Rechte die Zustimmung des Grundstückseigentümers mit dinglicher Wirkung vorbehalten werden kann. Auf andere Rechte, wie z.B. Nießbrauch oder Dienstbarkeiten, findet diese Regelung keine Anwendung. Zu diesen Rechten könnte der Zustimmungsvorbehalt des Eigentümers zwischen den Parteien allenfalls schuldrechtlich, also nicht als Inhalt des Erbbaurechtes, vereinbart werden.

Bedarf die Veräußerung oder Belastung der Zustimmung, ist sie ohne Zustimmung des Eigentümers zunächst schwebend und nach Verweigerung der Zustimmung endgültig unwirksam.

Wirkt ein Zustimmungserfordernis nur schuldrechtlich, ist eine ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers getroffene Verfügung oder schuldrechtliche Verpflichtung gem. § 137 BGB wirksam. Der Grundstückseigentümer kann allerdings für diesen Fall im Erbbaurechtsvertrag einen Heimfallanspruch begründen.

Der Grundstückseigentümer darf aber auch bei dinglich begründeten Zustimmungsrechten seine Zustimmung nicht willkürlich verweigern. Insbesondere muss er der Veräußerung und der Belastung des Erbbaurechtes zustimmen, wenn der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird und bei Veräußerung der Erwerber Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung des Erbbaurechtsvertrages bietet. Die ohne ausreichenden Grund verweigerte Zustimmung kann gem. § 7 (3) ErbbauRG durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.

Die Gegenleistung für die Einräumung des Erbbaurechtes besteht in der Zahlung des Erbbauzinses. Allerdings ist der Erbbauzins nicht gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechtes, daher müssen die Parteien hierzu ausdrücklich Vereinbarungen treffen, wenn ein solcher gezahlt werden soll. Der Erbbauzins ist als wiederkehrendes Element definiert, über die Art des Erbbauzinses trifft das Gesetz keine Regelung.

Es können daher auch andere Leistungen als Geld vereinbart werden. Üblich ist ein bestimmter Prozentsatz des Grundstückswertes, meistens zwischen 4 % und 6 % (abhängig vom Kapitalmarktzins) des Grundstückswertes. Die Zahlungen erfolgen üblicherweise je nach Vereinbarung viertel- oder halbjährlich im Voraus, denkbar wären aber auch kapitalisierte Einmalzahlungen für die gesamte Laufzeit oder für Teilzahlungen für eine Teillaufzeit.

Die Erbbauzinszahlung wird nicht dinglicher Inhalt des Erbbaurechtes sondern als eingetragene Reallast im Erbbaugrundbuch verdinglicht. Damit ist der gutgläubige Erwerb des Erbbaurechtes ohne Verpflichtung zur Erbbauzinszahlung ausgeschlossen.

Bis im Jahre 1994 das Sachenrechtsänderungsgesetz in Kraft trat musste jede Erbbauzinserhöhungsmöglichkeit im Voraus nach Zeit und Höhe im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden. Nach dem neuen Recht können die Beteiligten jetzt wählen, ob sie die bisherige Regelung oder eine Anpassungsklausel mit dinglicher Wirkung vereinbaren. Die nach altem Recht ausgehandelten Anpassungsklauseln wirken nur schuldrechtlich zwischen den Parteien, die sie ausgehandelt haben. Eine gewisse Verdinglichung wird allerdings dadurch erreicht, dass diese Anpassungsklauseln durch eine Vormerkung abgesichert werden. Eine solche Vormerkung wahrt gegenüber nachrangigen Rechten den Rang für den erhöhten Erbbauzins. Gegenüber einem Erwerber des Erbbaurechts wirkt die Erhöhung aber nur, wenn diese ausdrücklich auch mit ihm schuldrechtlich vereinbart wurde. Wurde dies versäumt, muss der Gläubiger sein Erhöhungsverlangen zunächst gegenüber dem alten Erbbauberechtigten – notfalls im Klageweg – durchsetzen um es dann auch bei dem Erwerber auf Grund der Vormerkung durchsetzen zu können. Durch die Änderung von § 9 ErbbauRG ist es möglich geworden, die Verpflichtung zur Anpassung an veränderte Verhältnisse mit zum Inhalt der Erbbauzinsreallast zu machen. Wenn die Anpassungsverpflichtung in das Grundbuch eingetragen ist wirkt sie dinglich. Voraussetzung ist, dass die Anpassung nach einem Zeit- oder Wertmaßstab bestimmbar ist, z.B. durch die Koppelung an den Lebenshaltungskostenindex. Damit bedarf es einer schuldrechtlichen Vereinbarung mit einem Erwerber nicht mehr.

In Abt. II des Grundbuches eingetragene Verfügungsbeschränkungen sollen die Veräußerung oder Belastung des Grundstückes verhindern. Mit ihrer Eintragung kann sich ein Dritter nicht mehr auf den Schutz des guten Glaubens berufen.

Es wird unterschieden zwischen

• privatrechtlichen,

• gerichtlichen

• öffentlich-rechtlichen

Verfügungsbeschränkungen.

Der Erblasser kann eine oder mehrere Personen in der Weise zu Erben einsetzen, dass diese die Erbschaft erst erhalten, nachdem zunächst eine anderer (Vorerbe) Erbe geworden ist. Der Vorerbe ist bis zum Eintritt des Nacherbfalls Erbe des Erblassers.

Beispiel:

Der Ehemann bestimmt in seinem Testament, dass seine Ehefrau Vorerbin ist und nach deren evtl. Wiederverheiratung oder zum Zeitpunkt des Todes der Ehefrau die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder Erben werden. Der Erblasser will damit seine Ehefrau nicht übergehen, andererseits aber sicherstellen, dass der Nachlass nach deren Tod auch den Kindern zufällt.

Die Eintragung von Nacherben (Nacherbenvermerk) in das Grundbuch wird ausgelöst durch den Antrag eines Erben, ihn und etwaige Miterben als neuen Eigentümer in das Grundbuch einzutragen. Ergibt sich dabei aus dem vorgelegten Erbschein oder dem vorgelegten öffentlichen Testament (notarielles Testament), dass der Erblasser Nacherbschaft angeordnet hat, so ist ein Nacherbenvermerk von Amts wegen mit in das Grundbuch einzutragen.

Der Nacherbenvermerk in Abteilung II des Grundbuchs soll folgenden Inhalt haben:

• dass Nacherbschaft angeordnet ist (eingetragener Eigentümer ist daher Vorerbe)

• Voraussetzung für den Eintritt der Nacherbfolge (z.B. Zeitpunkt des Todes, Wiederverheiratung des Vorerben)

• ggf. befreite Vorerbschaft.

Es wird unterschieden zwischen

• dem normalen Vorerben und

• dem befreiten Vorerben

Unentgeltliche Verfügungen dürfen weder der nicht befreite Vorerbe noch der befreite Vorerbe über Grundstücke und Rechte an Grundstücken vornehmen, diese sind im Falle des Eintritts der Nacherbfolge ohne Einwilligung des Nacherben stets unwirksam.

Entgeltliche Verfügungen über Grundstücke und Rechte an Grundstücken kann der vom Erblasser nicht befreite Vorerbe nur mit Einwilligung des Nacherben wirksam vornehmen. Unter solche Verfügungen fallen insbesondere die Veräußerung und Belastung von Grundstücken.

Der befreite Vorerbe ist zu entgeltlichen Verfügungen ohne Mitwirkung des Nacherben berechtigt.

Der Nacherbenvermerk gilt nicht als wertminderndes Recht. Sofern es sich beim Grundstückseigentümer um einen sogenannten „normalen“ (also nicht befreiten) Vorerben handelt kann dieser ohne Zustimmung des Nacherbens das Grundstück nicht belasten, da seine zukünftigen Rechte an dem Grundstück durch die Belastung eventuell eingeschränkt werden können.

Sofern es sich bei dem Grundstückseigentümer um einen sogenannten “befreiten Vorerben” handelt, ist die Zustimmung des Nacherben zur Belastung nicht erforderlich.

Durch Testament kann ein Testamentsvollstrecker ernannt werden. Dieser hat nach dem Tode des Erblassers dafür zu sorgen, dass das Testament ausgeführt wird, z.B. die Auseinandersetzung unter mehreren Erben zu bewirken.

Der Testamentsvollstrecker weist sich durch ein sog. Testamentsvollstreckerzeugnis aus.

Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, so können der oder die Erben über den Nachlass nicht verfügen. Durch die Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks im Grundbuch wird das Grundbuch gesperrt. Verfügungen über den Nachlass kann also nur der Testamentsvollstrecker vornehmen. Es wird in der Literatur allerdings empfohlen, auf die Verfügungsmacht des Testamentsvollstreckers nicht zu sehr zu bauen und z.B. bei der Beleihung eines Grundbesitzes durch den Testamentsvollstrecker die Zustimmung der Erben seitens des Kreditinstituts trotzdem einzuholen.

Das Zwangsversteigerungsverfahren bezweckt die Befriedigung des Gläubigers aus dem Erlös des Grundstücks bei dessen zwangsweiser Verwertung.

Die Zwangsverwaltung führt dazu, dass der Gläubiger aus den laufenden Einkünften des Grundstücks kontinuierlich befriedigt wird.

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung werden von dem zuständigen Amtsgericht nur auf Antrag durchgeführt. Ein Schuldtitel (dinglicher Titel) muss dem Antrag beigefügt werden. Nach Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht wird auf dessen Ersuch im Grundbuch der Zwangsversteigerungs- bzw. Zwangsverwaltungsvermerks eingetragen.

Durch den Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsbeschluss – auch Anordnungsbeschluss genannt - wird das Grundstück einschließlich aller mithaftenden Gegenstände zugunsten des Gläubigers beschlagnahmt. Die Beschlagnahme bewirkt ein Veräußerungsverbot zugunsten des betreibenden Gläubigers. Dennoch bleibt es in Übereinstimmung mit den Gläubigern für den Grundstückseigentümer möglich, das Grundstück freihändig zu veräußern.

Da sich die Beschlagnahme des Grundstücks bei der Zwangsversteigerung nicht auf die Nutzungen (z.B. Mietzins) erstreckt, ist es bei vermieteten oder vermietbaren Immobilien zweckmäßig parallel zum Zwangsversteigerungsverfahren auch die Zwangsverwaltung zu betreiben.

Wird das Insolvenzverfahren vor dem zuständigen Amtsgericht eröffnet, verliert der Schuldner die Macht, über sein Vermögen zu verfügen. Nach der Insolvenzeröffnung vorgenommene Verfügungen sind nur mit Genehmigung des vom Gericht zu bestellenden Insolvenzverwalters wirksam. Die Verfügungsmacht geht also mit der Insolvenzeröffnung auf den Insolvenzverwalter über.

Die führt zur anteilmäßigen “Befriedigung” der Gläubiger in einem gesetzlich festgelegten Vollstreckungsverfahren. Im Gegensatz dazu steht die Einzelzwangsvollstreckung, bei der die Gläubiger nach ihrem Rang (zeitliche Rangfolge) befriedigt werden.

Auf Ersuchen des Insolvenzgerichts wird bei den Grundstücken des Schuldners ein Insolvenzvermerk eingetragen. Dadurch wird auch Dritten bekannt, dass der Schuldner über sein Grundstück nicht mehr verfügen kann, ein gutgläubiger Erwerb ist damit ausgeschlossen. “Vertragspartner” kann mithin nur noch der Insolvenzverwalter sein.

Die Umlegung ist praktisch ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren, das von der Gemeinde als “Umlegungsbehörde” durchgeführt wird.

Zweck des Umlegungsverfahrens ist es, zur Erschließung oder Neugestaltung bestimmter Gebiete die Grundstücke in der Weise neu zu ordnen, dass nach Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

Den im Umlegungsverfahren beteiligten Eigentümern werden neue Grundstücke möglichst im Wert der eingebrachten Grundstücke zugeteilt. Der Verkehrswert der alten und neuen Grundstücke muss dabei ermittelt werden. Ein Wertunterschied ist in Geld auszugleichen.

Sobald ein entsprechender “Umlegungsbeschluss” von der Gemeinde erlassen worden ist, wird auf deren Ersuchen ein Umlegungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Verfügungen über das Grundstück bedürfen dann der Zustimmung der Gemeinde, die dem Grundbuchamt zusammen mit dem entsprechenden Eintragungsantrag mit vorzulegen ist (auch bei Abtretungen!).

Der Sanierungsvermerk hat in der Praxis ähnliche Wirkung wie der Umlegungsvermerk. Während die gesetzlichen Bestimmungen für das Umlegungsverfahren im Baugesetzbuch geregelt sind, wird das Sanierungsverfahren im Städtebauförderungsgesetz geregelt.

Das Sanierungsverfahren dient in erster Linie zur Behebung städtebaulicher Missstände, z.B. durch Beseitigung baulicher Anlagen und Neubebauung oder durch Modernisierung von Gebäuden.

In Abteilung III werden die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) einschließlich der damit zusammenhängenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen eingetragen.

Eintragung in einer Abteilung (Locus-Prinzip), § 879 (1) Satz 1 BGB

Sind mehrere Rechte in einer Abteilung eingetragen, wird der Rang durch die laufende Nummer der Eintragung bestimmt. Dies gilt auch bei Eintragungen am gleichen Tag

(Hinweis: Minutenstempel).

Sollen Rechte den gleichen Rang erhalten, muss dies im Eintragungstext zum Ausdruck gebracht werden.

Eintragung zwischen den Abteilungen (Tempus-Prinzip), § 879 (1) Satz 2 BGB

Sind Rechte in Abteilung II und in Abteilung III eingetragen, wird deren Rangfolge durch das Datum der Eintragung bestimmt. Bei taggleichen Rechten haben beide Rechte den gleichen Rang, wenn nichts anderes vermerkt ist.

Eine Korrektur des gesetzlichen Rangverhältnisses ist auf zwei Arten möglich:

• Rangvorbehalt, § 881 BGB

Der Grundstückseigentümer kann sich bei der Belastung des Grundstücks mit einem Recht die Befugnis vorbehalten, ein anderes dem Umfang nach bestimmtes Recht mit Vorrang eintragen zu lassen. Der Rangvorbehalt bietet die Möglichkeit Zeit und Kosten zu sparen, da der zurücktretende Gläubiger keine Vorrangeinräumung erteilen muss und kein gesonderter Eintragungsantrag zu stellen ist.

Beim Rangvorbehalt wird noch unter bestimmtem und unbestimmtem Rangvorbehalt unterschieden. Beim bestimmten Rangvorbehalt wird der ausnutzende Gläubiger bereits mit eingetragen, beim unbestimmten Rangvorbehalt nicht.

• Rangänderung § 880 BGB

Mit der Rangänderung kann das gesetzliche Rangverhältnis nachträglich geändert werden. Voraussetzung ist die Einigung zwischen dem zurücktretenden Berechtigten und dem vortretenden Berechtigten. Bei Hypotheken, Grund- und Rentenschulden ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.

Das Gesetz unterscheidet bei den Grundpfandrechten gemäß § 1116 BGB zwischen Brief- und Buchrechten. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Entstehung (und Übertragung) eines Briefrechtes außer der beim Buchrecht ausreichenden Einigung und Eintragung gemäß § 873 (1) BGB noch die Ausstellung und Übergabe einer Urkunde gemäß den §§ 1116, 1117 BGB voraussetzen, in der das Grundpfandrecht ausgewiesen ist.

Es handelt sich entweder um einen Hypotheken-, Grundschuld- oder Rentenschuldbrief. Dieser Brief soll den Umlauf des Grundpfandrechtes im rechtsgeschäftlichen Verkehr erleichtern. Gemäß § 56 GBO stellt den Brief das für das belastete Grundstück zuständige Grundbuchamt aus.

Das BGB geht davon aus, dass eine Hypothek in der Regel gemäß §1116 (1) als Briefhypothek bestellt wird. Im Falle der Briefhypothek wird vom Grundbuchamt ein Hypothekenbrief ausgestellt, ohne dessen Übergabe eine Übertragung der Hypothek nicht möglich ist. Das BGB lässt aber zu, dass die Parteien eine Brieferteilung ausschließen können und diese Vereinbarung z.B. durch den Vermerk „ohne Brief“ in das Grundbuch eintragen lassen.

Die Hypothek ist das zur Sicherung einer persönlichen Forderung bestimmte dingliche Recht, aufgrund dessen der Berechtigte (Gläubiger) Befriedigung aus dem Grundstück verlangen kann. Der wesentliche Unterschied zur Grundschuld liegt bei der Hypothek darin, dass sie in einer besonderen rechtlichen Beziehung zu der gesicherten Forderung steht: Die Hypothek entsteht nur, wenn die zu sichernde Forderung entstanden ist, sie besteht als Hypothek nur, solange die Forderung besteht.

Mit Abtretung der Forderung gemäß § 1153 (1) BGB geht die Hypothek über. Forderung und Hypothek sind untrennbar: Gemäß § 1153 (2) BGB kann die Forderung nicht ohne die Hypothek, die Hypothek nicht ohne die Forderung übertragen werden.

Diese Bindung der Hypothek an die Forderung nennt man Akzessorität.

Die Grundschuld stellt eine Grundstücksbelastung dar, aus der an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist. Die Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek das Bestehen einer persönlichen Forderung nicht voraus, die Grundschuld ist also abstrakt. Sie kann als verzinsliche Verpflichtung im Grundbuch eingetragen werden. Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek Anwendung, aber nur die, die nicht auf der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung beruhen. Für die Grundschuld gibt es daher auch keine Unterscheidung wie zwischen Verkehrs- und Sicherungshypothek.

Grundschulden können wie bei der Hypothek als Buch- oder Briefrechte auftreten.

Die Rentenschuld ist eine Grundschuld, durch die das Grundstück gem. § 1199 (1) BGB mit einer Rente belastet ist. Sie unterscheidet sich von der gewöhnlichen Grundschuld dadurch, dass sie einen Anspruch auf Zahlung aus dem Grundstück begründet, der auf Leistung nicht eines Kapitals, sondern einer bestimmten Geldsumme zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen gerichtet ist. Von der Reallast unterscheidet sich die Rentenschuld u.a. dadurch, dass bei ihr eine persönliche Haftung des Grundstückseigentümers nicht besteht und – im Unterschied zur Reallast – eine Ablösungssumme in das Grundbuch einzutragen ist.

H: Heizkosten-Verordnung

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Mietverhältnis und in Wohnungseigentümergemeinschaften.

§ 1 (1) HeizkV stellt dar, wann die Verordnung anzuwenden ist.

In allen zentralbeheizten Gebäuden, unabhängig von der Art der Heizanlage (Öl, Gas etc.), gelten die Bestimmungen der Heizkosten-Verordnung. Auch Gebäude, die Wärmelieferungen von Fernheizwerken oder gewerblichen Heizwerkbetreibern (z.B. Nahwärmeversorgung, Direktwärmeversorgung und Blockheizwerke) erhalten, werden von den Bestimmungen der HeizkostenV erfasst. Die Anwendung der Vorschriften ist immer dann gegeben, wenn die Heiz- bzw. Warmwasserkosten einheitlich entstanden sind und diese Kosten auf eine Gruppe von Nutzern umgelegt werden.

Einfamilienhäuser, Wohnungen mit Einzelöfen oder Etagenheizungen sind von den Bestimmungen ausgenommen, da hier jeder Nutzer seinen Energieverbrauch selber zahlt und keine Heizkosten verteilt werden. Eine weitere Ausnahme gilt für zentral beheizte Einfamilienhäuser mit einer Einliegerwohnung, in denen eine Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt wird.

Weitere Ausnahmen finden sich schließlich in § 11 HeizkV.

§ 2 der Heizkostenverordnung betont den Vorrang der Heizkosten-Verordnung vor allen anderen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen. Verträge und Vereinbarungen sind nichtig, wenn sie den Bestimmungen der Heizkosten-Verordnung widersprechen:

• Der Vermieter muss verbrauchsabhängig abrechnen, auch wenn er im Mietvertrag etwas anderes vereinbart hat.

Lediglich Zweifamilienhäuser, in denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, sind nicht an die Heizkosten-Verordnung gebunden.

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss verbrauchsabhängig abrechnen, auch wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung etwas anderes vereinbart wurde.

In den als Ausnahme bestimmten Einfamilienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, kann der Mieter die Anwendung der Heizkosten-Verordnung verlangen. Sind beide Wohnungen vermietet muss immer entsprechend der HeizkV abgerechnet werden.

In den Fällen, in denen die Anwendung der Heizkosten-Verordnung nicht vorgeschrieben ist kann der Vermieter natürlich auf freiwilliger Basis nach ihren Bestimmungen abrechnen.

§ 3 HeizkostenV stellt klar, dass die Bestimmungen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften uneingeschränkt gelten, selbst dann, wenn andere Vereinbarungen oder Beschlüsse durch die Wohnungseigentümer gefasst wurden.

Für die Auswahl der Erfassungsgeräte und der Festlegung des Verteilerschlüssels und der Grundkostenart (z.B. m² Wohnfläche oder m² beheizte Fläche) liegt die Entscheidungskompetenz bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Regularien bei der Beschlussfassung richten sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder – soweit vorhanden - nach den individuellen Vereinbarungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung.

§ 4 der HeizkV manifestiert die Verpflichtung des Gebäudeeigentümers (und ihm gleichgestellter Personen) zur Erfassung des Wärmeverbrauchs bei den einzelnen Nutzern. Der Gebäudeeigentümer kann über die Art der Messgeräte ganz alleine entscheiden, vorausgesetzt, die Erfassungsgeräte entsprechen der in § 5 HeizkostenV genannten Vorgabe.

Der Wohnungsnutzer, also in der Regel der Mieter, hat einen Rechtsanspruch auf die Erfassung der Heizkosten durch Messgeräte muss andererseits die Montage der Messgeräte konsequenter Weise auch dulden, d.h. ermöglichen. Er muss gewährleisten, dass die Monteure des Messdienstleisters die Geräte anbringen können.

Der Eigentümer kann die Geräte kaufen, mieten oder leasen. Bei Miete oder Leasing kann eine Mehrheit der betroffenen Mieter widersprechen, weil diese Variante als Kauf sein kann und die Kosten auf die Mieter umlagefähig sind.

Gemeinschaftsräume, Treppenhäuser, Flure und Kellerräume müssen nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet werden, wenn sie gemeinschaftlich genutzt werden. Bei Allgemeinräumen mit hohem Energieverbrauch, wie z.B. Schwimmbäder und Saunen, dagegen müssen die Verbrauchswerte erfasst werden.

Der Wohnungsnutzer, also in der Regel der Mieter oder der Wohnungseigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, kann die Einhaltung der Heizkosten-Verordnung durch den Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 4 (4) HeizkV vor den Zivilgerichten einklagen.

Die Einhaltung der Heizkosten-Verordnung wird nicht staatlich überwacht. Die Nichtbeachtung durch den Eigentümer stellt weder einen Straftatbestand noch eine Ordnungswidrigkeit dar. Folglich drohen ihm in diesem Bereich auch keine Sanktionen. Lediglich durch den Wohnungsnutzer kann er zivilrechtlich zur Einhaltung der Bestimmungen gezwungen oder durch Kürzung der Zahlung auf die Heizkosten „abgestraft“ werden.

§ 5 (1) HeizkV legt fest, welche Erfassungsgeräte durch den Eigentümer zu verwenden sind. Im Heizungsbereich sind das Wärmezähler oder Heizkostenverteiler:

• Wärmezähler sind eichpflichtige Messgeräte, die im Vergleich zu Heizkostenverteilern um ein vielfaches kostenintensiver sind.

• Unter Heizkostenverteilern sind sowohl die Geräte nach dem Verdunstungsprinzip als auch elektronische Geräte zu verstehen.

Die Frage, welches System genutzt wird, hängt von den technischen Gegebenheiten aber insbesondere auch von den Kosten ab.

Am preiswertesten sind die Geräte nach dem Verdunsterprinzip, da sie von den Messdienstleistern teilweise ohne Mietgebühr abgegeben werden.

Komfortabler sind natürlich die elektronischen Heizkostenverteiler mit Funk-Fernablesung, da bei ihrer Verwendung die Wohnung für die Ablesung nicht mehr betreten werden muss.

In jedem Fall müssen die Heizkostenverteiler den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, also nach DIN/EN geprüft oder nach der Heizkosten-Verordnung zugelassen sein. Wichtig ist, dass sie für das Heizsystem geeignet sein müssen, was nicht für jeden Heizkostenverteiler für jedes Heizsystem gegeben ist.

Gewährleistet werden muss darüber hinaus, dass die Heizkostenverteiler richtig montiert sind. Die Din schreibt hier einen Montagepunkt im oberen Drittel der Heizkörper vor (Stand der Technik ist heute die Montage bei 75 % Bauhöhe).

Ebenso wichtig ist, alle Heizkörper, auch die in Nebenräumen, die nicht gemeinschaftlich genutzt werden, auszustatten und damit die Kosten zu erfassen.

Im Warmwasserbereich sind nur Warmwasserzähler zugelassen, die aber eichpflichtig sind.

Werden in einer Immobilie unterschiedliche Erfassungsgeräte verwendet (z.B. Heizkostenverteiler und Wärmezähler), dann sind die Erfassungs- bzw. Messergebnisse nicht direkt miteinander vergleichbar.

Heizkostenverteiler erfassen einen relativen Kostenanteil, Wärmezähler die physikalische Wärmemenge. Eine Verteilung der Gesamtkosten kann nur dann erfolgen, wenn überall gleiche Geräte vorhanden sind, deren Verbrauchsanzeigen miteinander vergleichbar sind.

Das lässt sich aber oft aus technischen Gründen nicht verwirklichen. Der Verbrauch einer Fußbodenheizung ist nur mit Wärmezählern, nicht aber mit Heizkostenverteilern zu erfassen.

In diesen Fällen hat gem. § 5 (2) HeizkV eine Vorverteilung der Gesamtkosten auf die Nutzergruppen mit einheitlicher Verbrauchserfassung zu erfolgen. Die Heizkosten-Verordnung schreibt nicht vor, mit welchen Geräten eine Vorerfassung vorzunehmen ist, in der Praxis werden aber eichpflichtige Wärmemengenzähler verwandt.

Nach der Kostenverteilung im Rahmen der Vorerfassung werden die ermittelten Kostenanteile wie die Betriebskosten einer eigenen Heizanlage entsprechend den Bestimmungen der HeizkV verteilt. Erforderlich ist es in jedem Fall, auch dem Nutzer, der an einer Unterverteilung beteiligt ist, Kenntnis von der Höhe der Gesamtkosten zu geben, weil nur dann die Abrechnung nachvollzogen werden kann. Ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar für den Empfänger, ist der Abrechnungsbetrag nicht fällig.

Gem. § 6 HeizkV werden die Gesamt-Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt, die Kosten für Warmwasser abgetrennt. Der Gebäudeeigentümer ist zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet. Er entscheidet, wie die verbrauchsabhängige Abrechnung ausgestaltet wird. Seine Entscheidungsgewalt findet ihre Grenzen, wenn die Ergebnisse unbillig sind.

Der Vermieter ist gem. § 6 (1) HeizkV zunächst verpflichtet, dem Mieter die erfassten Verbrauchswerte zeitnah schriftlich mitzuteilen. Dies soll in der Regel innerhalb eines Monats nach der Ablesung bzw. Erfassung der Werte geschehen. Diese Informationspflicht entfällt, wenn die Verbrauchsdaten in den Geräten gespeichert sind, so dass der Mieter die Daten jederzeit selbst nachprüfen kann. Betroffen von dieser Regelung sind Heizkostenverteiler mit nur einer Verdunsterampulle und elektronische Geräte, die keine Werte speichern. In diesen Fällen ist es am einfachsten, wenn das Mess-Dienstleistungsunternehmen den Bewohnern ein entsprechendes Ableseprotokoll direkt vor Ort aushändigt. Dies muss vertraglich vereinbart sein. Mehrkosten für diesen Service, der früher selbstverständlich war, sollten nicht akzeptiert werden.

Für Gebäude, die bereits mit moderner Mess-Ausstattung bestückt sind, ändert sich nichts, denn die Ablesewerte bleiben verfügbar:

• Bei vielen Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip wird die Vorjahresampulle im Gerät aufbewahrt.

• Bei vielen elektronischen oder funkenden Geräten sind die Verbrauchswerte im Gerätespeicher vom Mieter selbst abrufbar.

Ausgenommen von der Informationspflicht für Verbrauchswerte sind generell alle Warmwasserzähler.

Werden die Kosten zuerst auf einzelne Nutzergruppen vorverteilt, dann ist mindestens zu 50 % nach Verbrauch abzurechnen. Dieser Wert kann bis auf 100 % erhöht werden. Welche Quote letztlich nach Verbrauch abgerechnet wird sollte nach sachlichen Kriterien anhand der technischen Gegebenheiten festgelegt werden.

Wenn Grundkosten in der Nutzergruppenabrechnung Berücksichtigung finden, sind dafür folgende Maßstäbe gem. Heizkosten-Verordnung für die Heizkosten vorgesehen:

• Wohn- oder Nutzfläche

• beheizte Wohn- oder Nutzfläche

• umbaute Wohn- oder Nutzfläche

• umbaute beheizte Wohn- oder Nutzfläche

Bei Warmwasser ist die Verteilung der Grundkosten nach folgenden Maßstäben zulässig:

• Wohn- oder Nutzfläche

• umbaute Wohn- oder Nutzfläche.

Der Verbrauch von Allgemeinräumen mit hohem Wärmebedarf (z.B. Schwimmbädern) ist gesondert ohne Grundkostenberechnung nur nach Verbrauch zu errechnen und entsprechend den bestehenden Vereinbarungen zu Umlageschlüsseln, z.B. Wohnfläche oder Miteigentumsanteile, umzulegen.

Gem. § 6 (4) HeizkV bestimmt der Eigentümer, wie viel von den Kosten nach Grundanteilen und wie viel nach Verbrauch auf die Nutzer verteilt wird. Diese Entscheidungsfreiheit gilt uneingeschränkt sowohl für die Verteilung auf die Nutzergruppen als auch Verteilung auf die Nutzer.

Welcher Verteilerschlüssel für die Grundkosten angewandt wird bestimmt der Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Entscheidung muss sachgerecht erfolgen, sie muss berücksichtigen, in welchem Umfang der Nutzer auf Grund des Zustandes der Gebäudesubstanz durch sein Verhalten die Höhe der Heizkosten beeinflussen kann. Als Faustformel gilt: Je besser die Gebäudesubstanz desto höher sollte der Anteil der Kosten sein, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Die HeizkV erlaubt, für zukünftige Abrechnungszeiträume den Abrechnungsmaßstab (d.h. den Anteil von Grund und Verbrauchskosten) vor der Abrechnungsperiode – innerhalb der Grenzen von § 7 (1) HeizkV – neu festzulegen.

Die HeizkV benennt die Gründe, wann dies möglich ist:

• bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen oder

• nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, oder

• aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung. Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind dann nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.

Gegenüber den Mietern muss der Hinweis auf die Änderung vor Beginn der betreffenden Abrechnungsperiode erfolgen.

Ohne vorherige Ankündigung besteht das Risiko, das die auf dem geänderten Abrechnungsmaßstab basierende Abrechnung angreifbar ist. Ein sachgerechter Grund wäre z.B. dann gegeben, wenn Veränderungen an der Heizungsanlage oder dem Gebäude vorgenommen wurden, die einen neuen Abrechnungsmaßstab rechtfertigen. Welche Gründe genau ‚sachgerecht’ sind, wurde in der HeizkV nicht präziser geregelt.

§ 7 (1) HeizkV bestimmt, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % auf der Basis der Bestimmungen der HeizkV verbrauchsabhängig auf die Nutzer zu verteilen sind. Entsprechend müssen zwischen 30 % bis 50 % der Betriebskosten für Heizung nach dem Verteilmaßstab für die Grundkosten auf alle Nutzer verteilt werden. Damit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Nutzer nicht alle Kosten durch ihr Verhalten beeinflussen können. Grundsätzlich bestimmt der Eigentümer den Maßstab der Aufteilung.

Die Wahlfreiheit des Eigentümers hinsichtlich des Abrechnungsmaßstabes wird durch eine Regelung in § 7 (1) HeizkV eingeschränkt:

Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Verteilung der Heizkosten nach dem Abrechnungsmaßstab 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten durchzuführen, wenn das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt, mit Öl oder Gasheizung versorgt wird und freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Wird in diesen Fällen nach einem anderen als dem vorgegebenen Maßstab 30 % zu 70 % abgerechnet, ist die Abrechnung von den Mietern zumindest angreifbar, so dass eventuelle Nachforderungen wahrscheinlich nicht durchgesetzt werden können.

Die vorstehende Regelung gilt auch, wenn mit dem Mieter eine andere Aufteilung des Abrechnungsmaßstabs im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier gilt gem. § 2 HKVO der Vorrang der Bestimmungen der HKVO vor allen anderen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen.

§ 10 der Heizkostenverordnung erlaubt auch eine Überschreitung der Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil, Rechtsgrundlage ist dann aber nicht die HeizkV sondern es muss eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien getroffen sein.

Für die Verteilung der Grundkosten stehen dem Eigentümer gem. § 7 (1) HeizkV vier Möglichkeiten zur Verfügung:

• nach m² Wohn- oder Nutzfläche

• nach m³ umbauter Raum

• nach m² beheizte Wohn- oder Nutzfläche

• nach m³ beheizter umbauter Raum .

Nach welchem Kriterium die grundkosten verteilt werden muss der Eigentümer nach sachgerechten Kriterien entscheiden.

§ 7 (2)der Heizkostenverordnung listet die Kosten der zentralen Heizungsanlage auf, die entsprechend den Regeln der Heizkosten-Verordnung umgelegt werden müssen. Bei der Abrechnung der Brennstofflieferungen in der Heizkostenabrechnung dürfen nur die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe in Ansatz gebracht werden. Entscheidend ist nicht das Datum der Lieferung, sondern der Verbrauch.

Folgende Kosten sind nach den Regeln HeizkV umzulegen:

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.

Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt diese Aufstellung  entsprechend, erweitert um die spezifischen Kosten:

Kaltwasserkosten für Warmwasser einschließlich der Grund- und Abwassergebühren, Zählermieten, Kosten für Zwischenzähler und Kosten für Wasseraufbereitungsanlagen, wie z.B. Enthärtungen oder Filter, inklusive der eventuell notwendigen Zusatzstoffe

Rechnet der Gebäudeeigentümer z.B. die Kaltwasserkosten für Warmwasser schon in einer separaten Nebenkostenabrechnung mit den Nutzern ab, dann kann er sie nicht noch mal in der Warmwasserkostenabrechnung verlangen.

Bei einer verbundenen Anlage zur Erzeugung von Wärme und Warmwasser müssen die Kosten entstehungsgerecht zwischen diesen beiden Kostenarten aufgeteilt werden, hierzu ist der Energiebedarf für die Erzeugung des Warmwassers zu erfassen.

§ 9a (1) HeizkV regelt Schätzverfahren für den Fall, dass Geräte ausgefallen sind oder wenn bei dem Nutzer eine Ablesung unmöglich war. Zwar hat der Nutzer nach § 4 (2) HeizkV die Pflicht, die verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen, es gibt aber immer wieder Fälle, in denen die Ablesung der Geräte trotz mehrerer Ableseversuche unmöglich ist.

Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

Die Möglichkeit von Schätzungen ist eingeschränkt. Der zulässige maximale Anteil an Schätzungen beträgt 25 % bezogen auf die Grundfläche oder den Rauminhalt des Gebäudes. Wird der Schätzanteil höher, waren also zu viele Geräte defekt, außerhalb der Eichgültigkeitsdauer oder zu viele Nutzer nicht anwesend, dann ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht zulässig. Die Alternative sind dann Nachablesungen. Dann sind auch die Verbrauchskosten nach den Maßstäben zu verteilen, die schon für die Verteilung der Grundkosten vorgesehen sind. Dem Mieter kann aus diesem Vorgehen ein Kürzungsrecht an den Heizkosten um 15 % Prozent zuwachsen, da nicht verordnungskonform abgerechnet wird.

Erfolgt während der Abrechnungsperiode ein Nutzerwechsel wird in der Regel eine Zwischenablesung in der entsprechenden Nutzeinheit durchgeführt. Vertraglich kann aber auch die Zwischenablesung ausgeschlossen und eine Abrechnung nach Gradtagszahlen vereinbart werden.

In den §§ 7 und 8 ist die Verteilung der Grundkosten Heizung und Warmwasser so geregelt, dass mindestens 30 %, aber höchstens 50 % z.B. nach Wohnfläche verteilt werden und dementsprechend mindestens 50 %, aber höchstens 70 % nach Verbrauch. Es ist möglich, dass Gebäudeeigentümer und Nutzer Verteilerschlüssel außerhalb dieser Bandbreite vereinbaren (z.B. 20 % Grundkosten zu 80 % Verbrauchskosten).

Nicht rechtsgeschäftlich vereinbart werden kann ein höherer Anteil an den Grundkosten als 50 %.

§ 11 HeizkV enthält eine Reihe von Ausnahmen für Anlagen und Gebäude, die der Heizkosten-Verordnung nicht unterliegen.

Rechnet der Gebäudeeigentümer entgegen seiner Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig gem. HeizkV ab hat der Nutzer das Recht, die Heizkostenabrechnung um 15 % zu kürzen.

I: IHK-Zertifikats-Lehrgänge

IHK-Zertifikatslehrgänge sind praxisnahe Angebote im Bereich der beruflichen Bildung, die je nach Umfang des behandelten Themenbereiches in bis zu 260 Unterrichtsstunden aktuelles Handlungs- und Entscheidungswissen für die tägliche Arbeit vermitteln.

Die Lehrgangs-Konzepte ermöglichen die direkte Umsetzung des Wissens im  betrieblichen Arbeitsalltag. Die Inhalte der Lehrgänge werden gemeinsam mit Praktikern aus Unternehmen erarbeitet und sind so strukturiert, dass unterschiedliche Zielgruppen und verschiedene Einsatzebenen angesprochen werden.

IHK-Zertifikats-Lehrgänge stehen für ein bundesweit gültiges Qualifizierungskonzept. Durch das IHK-Zertifikat wird die erfolgreiche Lehrgangsteilnahme nach bestandenem lehrgangsinternem Test sowie einer regelmäßigen Teilnahme an mindestens 80% des Unterrichts bestätigt.

Die BCW Weiterbildung bietet in Zusammenarbeit mit der örtlichen Industrie- und Handelskammer eine Reihe von Lehrgängen und Seminaren für Verwalter, Makler, Architekten, Ingenieure, Mitarbeiter aus der Immobilienwirtschaft, Berufseinsteiger, Eigentümer – und solche, die es werden wollen.

Im Einzelnen werden folgende IHK-Zertifikats-Lehrgänge jährlich/halbjährlich in unserem Schulungs- und Hörsaalzentrum in Essen angeboten:

Immobilienmakler/-in

nächster Start: 19.09.2014

Immobilienberater/-in

nächster Start: 19.09.2014

Haus- und Wohnungseigentumsverwalter/-in

nächster Start: 15.03.2014 und 23.08.2014

Technische/-r Haus- und Wohnungseigentumsverwalter/-in

nächster Start: 23.08.2014

Mietrechts-Spezialist/-in:

nächster Start: Termin steht noch nicht fest und wird in Kürze bekanntgegeben.

Spezialist/-in für Wohnungseigentumsverwaltung

nächster Start: 15.03.2014

Experte/-in der Immobilienbewertung

nächster Start:10.05.2014

Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Internet-Portal für den Fachbereich Immobilien:  www.bcw-weiterbildung.de/immobilien.html

Außerdem sind wir mit fachlichem Rat für Sie da in der XING-Gruppe: BCW-Immobilien

Beim 2. Essener Immobilien-Symposium am 22. Februar 2014 in unserem Schulungs- und Hörsaalzentrum in Essen, Herkulesstr. 32, haben Sie auch Gelegenheit, unsere Berater zu den IHK-Lehrgängen zu befragen. Nähere Informationen und das Anmeldeformular finden Sie unter: www.essener-immobilien-symposium.de

J: Jagdpacht

Die Jagd an sich findet im Bundesjagdgesetz (BJagdG) sowie den Jagdgesetzen der Länder ihre rechtlichen Grundlagen. Das Jagdausübungsrecht umfasst gem. § 1 (1) BJagdG die ausschließliche Befugnis zur Jagdausübung im engeren Sinne in einem bestimmten Gebiet, also dem eigentlichen Jagen, zur Hege und zum Aneignen von wild lebenden Tieren, die dem Jagdrecht unterliegen (Wild). Das eigentliche Jagen umfasst das Aufsuchen, Nachstellen, Fangen und Erlegen von Wild. Das Aneignen umfasst nicht nur erlegtes Wild, sondern auch Geweihe, http://de.wikipedia.org/wiki/Abwurfstangeetwa des Rotwildes, und Eier des sogenannten Ferdewildes. Die Hege umfasst die Verbesserung des Lebensraums und den unmittelbaren Schutz der Gesundheit des Wildes.

Die Jagdpacht ist eine Sonderform der Pacht und in § 11 Bundesjagdgesetz geregelt. Durch den Jagdpachtvertrag wird das Jagdausübungsrecht verpachtet. Der Jagdpachtvertrag ist ein privatrechtlicher gegenseitiger Pachtvertrag, auf den die Vorschriften des § 581 ff. BGB. angewendet werden, es sei denn jagrechtliche Bestimmungen oder jagdrechtliche Besonderheiten stehen dem entgegen.

Jagdpachtverträge sind Verträge zwischen einer Jagdgenossenschaft oder einem Eigenjagsbesitzer auf der einen und einem Pächter auf der anderen Seite, der nur eine natürliche Person sein kann. Vertragsgegenstand ist das Jagdausübungsrecht im Ganzen. Die Jagdpacht ist keine Grundstückspacht, sondern die Pacht des Rechts, die Jagd auszuüben. Jagdpachtverträge müssen schriftlich geschlossen werden. Die Mindestdauer beträgt neun Jahre, bei Hochwildjagden nach Landesrecht meist mehr. Es gibt eine landesgesetzlich festgelegte Pächterhöchstzahl und eine gesetzliche Pachthöchstfläche von 1000 Hektar pro Pächter. Die gepachtete Fläche wird in den Jagdschein eingetragen. Mehrere Mitpächter teilen das Revier oft intern in Pirschbezirke auf.

Mit der Jagdpacht ist gem. § 11 BJagdG kein Besitz- und Nutzungsanspruch auf die im Jagdrevier liegenden Grundstücke verbunden. Gegenstand des Pachtvertrages ist laut BGH das Jagdausübungsrecht. Es handele sich um eine Rechtspacht. Der BGH hat weiter klargestellt, dass die mietrechtlichen Regelungen über die Sachmängelgewährleistung anzuwenden sind. Ein Mangel der Mietsache ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes von dem vertraglich Geschuldeten, sofern dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar aufgehoben oder gemindert ist. In diesem Zusammenhang stellte der BGH klar, dass in einem Eigenjagdbezirk in Bayern, der als „Hochwildrevier“ verpachtet wird, Rotwild als Standwild vorkommen muss, ansonsten liege ein Mangel im Sinne des Gesetzes vor. Der Verpächter übernehme in der Regel im Rahmen eines Ausschlusses im Vertrag keine Gewähr für die Größe und Ergiebigkeit der Jagd. Trotzdem müssten die zugesicherten Eigenschaften gegeben sein. Bei der rechtlichen Beurteilung seien auch die jeweiligen Landesjagdgesetze zu beachten. Der Bundesgerichtshof stellte in diesem Zusammenhang auch klar, dass der Jagdpächter nicht das Risiko für den Erhalt des Reviers als Hochwildrevier trage.

Jagdpächter kann nur sein, wer jagdpachtfähig ist, also seit mindestens drei Jahren den Jagdschein besitzt. Der Jagdpächter ist berechtigt, die im Jagdrevier liegenden Grundstücke zu betreten. Jagdrevierpächter genießen gem. §§ 859 ff BGB keinen Besitzschutz, sie haben daher auch kein Mitbestimmungsrecht darüber, wer die Flächen, die im Revier liegen, außer ihnen betreten darf Dieses Recht stünde dem Jagdpächter nur zu, wenn er gleichzeitig Eigentümer der Flächen wäre. Nur die Eigentümer der Flächen oder eventuelle Pächter des Grundbesitzes haben das Recht, das Betreten von Grundstücken zu erlauben oder zu verbieten.

Auch im Jagdpachtrecht, gilt der aus dem Mietrecht bekannte Grundsatz: Kauf bricht nicht die Jagdpacht.

K: Konkludenter Vertragsschluss

Für den Abschluss von Verträgen oder die Abgabe von Willenserklärungen gibt es drei äußere Formmöglichkeiten:

• schriftlich

• notariell beurkundet

• notariell beglaubigt

• Textform

• mündlich

• konkludentes/schlüssiges Verhalten.

Auf die Wirksamkeit des Vertrages hat die äußere Form des Vertragsschlusses in den meisten Fällen keine Auswirkungen (eine Ausnahme bestimmt z.B. § 550 BGB: Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wurde, muss in schriftlicher Form vereinbart werden, anderenfalls wandelt er sich in einen unbefristeten Vertrag um). Für die weit überwiegende Zahl der Vertragsabschlüsse schreibt der Gesetzgeber aber keine Form vor.

Der entscheidende Nachteil von mündlich oder konkludent geschlossenen Verträgen liegt in der späteren Beweisbarkeit dessen, was von den Vertragsparteien tatsächlich vereinbart worden ist. Für den schriftlichen oder mündlichen Vertragsabschluss ist eine ausdrückliche Willenserklärung erforderlich. Diese liegt vor, wenn jemand Sprache nutzt, um schriftlich oder mündlich seinen Willen auszudrücken.

Bei schlüssigem Verhalten muss der Empfänger einen Rechtsbindungswillen des Gegenübers entnehmen dürfen. Schlüssiges Verhalten kann sich also auch in nonverbaler Kommunikation wie Mimik, Gestik oder sonstigen Körperbewegungen in einer bestimmten Situation ausdrücken. Die Rechtsprechung hat den Begriff des „objektiven Empfängerhorizontes“ geschaffen.  Es soll für die Beurteilung der Frage eines schlüssigen Verhaltens darauf ankommen, „ob vom Standpunkt eines unbeteiligten objektiven Dritten aus das Verhalten des Angebotsempfängers aufgrund aller äußeren Indizien auf einen wirklichen Annahmewillen (§ 133 BGB) schließen lässt,“ so der BGH (BGHZ 111, 97, 101 unter II 2 a).

Ein konkludenter Vertragsschluss ist an drei Merkmale gebunden:

• Handlungswille

Die Handlung muss aus der Sicht eines objektiven Dritten die Auffassung zulassen, dass sie freiwillig erfolgt und der Wille in schlüssiger Weise bekundet wird. Nicht verwechselt werden dürfen konkludentes Handeln und einfaches Schweigen. Bloßes Schweigen, das reines Nichtstun darstellt, bedeutet weder „Ja“ noch „Nein“ und ist deshalb keine Willenserklärung (Rechtsgrundsatz: Qui tacet consentire non videtur; Deutsch: Schweigen bedeutet keine Zustimmung). Eine Ausnahme wäre denkbar, wenn dem Schweigenden bewusst sein muss, dass sein Verhalten als Ausdruck eines Annahmewillens gedeutet werden könnte oder eine entsprechende gesetzliche Regelung besteht.

Durch einfaches Schweigen wird in der Regel kein Rechtsbindungswillen ausgedrückt, es bedeutet weder Zustimmung noch Ablehnung.

Nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen hat Schweigen oder Unterlassen den Charakter einer Willenserklärung. Gem. BGB hat Schweigen z. B. in folgenden Fällen Rechtsfolgen:

• Schlüssiges Schweigen gem. § 157 BGB

• Genehmigung der Hypothekenschuldübernahme gem. § 416 (1) BGB

• Billigung nach Fristablauf bei Probekauf gem. § 454 (1) BGB

• Schenkungsangebotsannahme nach Fristablauf gem. § 516 (2) BGB

• Erbschaftsannahme nach Ablauf der Ausschlagungsfrist gem. § 1943 BGB.

• Rechtsbindungswille

Die Handlung muss mit dem Willen vorgenommen werden, eine Rechtsfolge zu setzen. Ein objektiver Dritter muss sie als rechtsgeschäftlich verbindlich interpretieren dürfen.

Ein konkludenter Vertragsschluss liegt folglich vor, wenn jemand seinen Willen stillschweigend zum Ausdruck bringt und der redliche Empfänger aus dem Verhalten des Erklärenden auf einen Rechtsbindungswillen schließen darf. Durch die Willenserklärung der einen Vertragspartei und die rechtmäßige Schlussfolgerung  der anderen Vertragspartei kommt in einem solchen Fall ein Vertrag auch ohne ausdrückliche notarielle, schriftliche oder mündliche Willenserklärung zustande.

Eine rechtlich verbindliche Willenserklärung setzt voraus, dass der innere Wille erklärt wird, dieser muss gegenüber dem Vertragspartner (d.h. nach außen) erkennbar gemacht werden. Im Unterschied zum Regelfall, der ausdrücklichen Artikulierung des Willens in mündlicher oder schriftlicher Form, kann dies auch stillschweigend, nämlich durch schlüssiges (konkludentes) Handeln erfolgen.

• Geschäftswille

Die Handlung muss mit dem Willen vorgenommen werden, ein Geschäft, z. B. einen Mietvertrag über eine bestimmte Wohnung, abzuschließen. Das Vorliegen des Geschäftswillens bindet den Erklärenden rechtlich.

Der Begriff  „konkludent“ leitet sich aus dem lateinischen concludere („folgern“, „einen Schluss ziehen“) ab. Man kann dies auch mit „schlüssiges Verhalten“, „stillschweigende Willenserklärung“ oder „konkludente Handlung“ übersetzen.

Nicht jedes Handeln oder Verhalten ist schlüssig. Es muss ein nach außen hervortretendes Verhalten gegeben sein, aus dem sich der Wille zum Vertragsschluss für den Adressaten eindeutig ergibt.

Der Unterschied zwischen einem mündlich geschlossenen Vertrag und dem konkludenten Vertragsschluss liegt darin, dass die Parteien ihren Willen nicht mündlich erklären sondern sich dieser ausschließlich aus dem konkreten Handeln ergibt. Die Parteien sind sich über die wesentlichen Inhalte des Vertrages durch übereinstimmendes Verhalten einig. Das Verhalten muss dem Empfänger einen mittelbaren Schluss auf den Rechtsfolgewillen des Erklärenden ermöglichen. Dieser Rückschluss des Empfängers auf den Rechtsbindungswillen des Erklärenden hat zur Bezeichnung „schlüssiges Verhalten“ geführt. „Schlüssig“ ist ein Verhalten jedoch nur dann, wenn es zuverlässig auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen schließen lässt.

Ein Mietvertrag könnte konkludent abgeschlossen werden. So käme er z.B. zustande, wenn ein Vermieter dem Mieter eine Mietsache zur Verfügung stellt und der Mieter dafür über einen längeren Zeitraum eine bestimmte Miete zahlt. Das Ergebnis dieses Verhaltens wäre ein konkludent zustande gekommener Mietvertrag. Keine Konkludenz läge dagegen vor, wenn der Mieter zwar nutzt aber keine Miete zahlt.

Ein weiteres Beispiel: Verbleibt der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit weiterhin gegen Zahlung des Mietzinses im Mietobjekt und der Vermieter duldet dieses Verhalten stillschweigend wird das Mietverhältnis gem. § 545 BGB solange konkludent verlängert, bis entweder der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache, z. B. durch Austausch der Schlösser, entzieht oder der Mieter die Mietsache nutzt aber keine Miete mehr zahlt. Die Parteien bekunden durch ihr ursprüngliches Verhalten übereinstimmende (stillschweigende) Willenserklärungen, die ihren Ausdruck in tatsächlichem Verhalten – Gebrauchsüberlassung gegen Mietzahlung – finden; mit der Verhaltensänderung stimmt der Wille der Parteien dagegen nicht mehr überein.

Neben der schlechten Beweisbarkeit des Vertragsinhaltes haben konkludent geschlossene Mietverträge noch einen weiteren Nachteil: Weder Vermieter noch Mieter können einschätzen, wann eine der Parteien mit dem bestehenden Mietverhältnis nicht mehr einverstanden ist. Es besteht eine große Rechtsunsicherheit für beide Parteien.

Auch bei befristeten Dienstverträgen ist gem. § 625 BGB eine Verlängerung durch schlüssiges Verhalten möglich. Bei Dauerschuldverhältnissen wird damit der Zweck verfolgt, einen vertragslosen Zustand zu verhindern.

Im Hinblick auf einen konkludenten Vertragsschluss im Zusammenhang mit einer Maklerdienstleistung und dem daraus resultierenden Provisionsanspruch gilt jedoch, dass eine stillschweigende Willenserklärung nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen dann nicht angenommen werden kann, wenn zwar die Handlungsweise der betreffenden Person an sich den Schluss auf einen bestimmten rechtsgeschäftlichen Willen zulassen würde, aber diese Person ausdrücklich erklärt, dass ihr dieser rechtsgeschäftliche Wille fehle.