Wir zählen die Tage bis zum 2. Essener Immobilien-Symposium in Buchstaben. Als kleinen "Countdown" veröffentlichen wir auf unserer BCW Weiterbildung-Seite auf Facebook und an dieser Stelle ein Immobilien-ABC mit nützlichen Infos und Tipps von unserem pädagogischen Leiter Norbert Moormann. Jeden Tag - bis zum 22. Februar - teilen wir einen Buchstaben. Für Praktiker und Einsteiger entsteht dann ein nützliches Dossier. Dies ist Teil fünf mit den Buchstaben V bis Z. (Teil eins mit A-F und G-K sowie L-P  und Q-U im Aktuelles-Eintrag). Los geht es mit "V"!

V: Verkehrssicherungspflicht

Wer bei dem Stichwort „Verkehrssicherungspflicht“ nur an Glatteis oder Schnee räumen denkt übersieht, dass die sich aus der Aufgabe der Verkehrssicherung ergebenden Pflichten viel umfassender sind und neben dem Zustand des Straßenraums, der mit diesem Thema automatisch identifiziert wird, auch der Zustand des Gebäudes ein wichtiger Gesichtspunkt ist.

Der Begriff der „Verkehrssicherungspflicht“ ist im BGB nicht definiert. Stattdessen hat die Rechtsprechung den Grundsatz der Verkehrssicherungsplicht herausgebildet. Gemäß ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) wird unter Versicherungspflicht die Pflicht verstanden, das derjenige, der eine Gefahrenquelle – gleich welcher Art - schafft oder unterhält, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen muss, um Schäden Dritter zu verhindern.

Daraus ergibt sich, dass derjenige als Verkehrssicherungspflichtig angesehen wird,

• wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält,

• oder eine Sache beherrscht, welche für Dritte gefährlich werden könnte,

• oder wer gefährliche Sachen dem allgemeinen Verkehr aussetzt oder sie in den Verkehr bringt.

Der Verkehrssicherungspflichtige ist nicht dazu verpflichtet, die betreffende Gefahrenquelle gegen sämtliche möglichen Schadensfälle abzusichern. Er ist lediglich dazu verpflichtet, Vorkehrungen gegen Gefahren zu treffen, die durch eine gewöhnliche Benutzung eintreten könnten und vorhersehbar sind.

Wenn gegen die Pflicht der Verkehrssicherung verstoßen wird, können sich daraus Schadenersatzansprüche gegen die verkehrssicherungspflichtige Person ergeben. Gemäß § 823 BGB ist derjenige zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet, der vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.

Vorsatz ist laut Zivilrecht das bewusstes Herbeiführen oder Vereiteln eines Erfolges.

Im Zivilrecht wird zwischen leichter und grober Fahrlässigkeit unterschieden.

Die leichte Fahrlässigkeit im Sinne des. § 276 (2) BGB liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen wird.

Die grobe Fahrlässigkeit ist im BGB nicht definiert. Sie wird angenommen, wenn die im rechtlichen Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt wurde oder wenn naheliegende Überlegungen nicht angestellt wurden.

Die Verpflichtungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflichten sind in § 21 WEG geregelt. Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden, Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Anhand der Formulierung "Gesamtheit der Wohnungseigentümer" wird deutlich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die entsprechenden Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung durchzuführen oder durchführen zu lassen. Die Entscheidung über Art, Umfang, Finanzierung und Zeitpunkt der durchzuführenden Maßnahmen fällt ebenfalls ausschließlich in die Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sofern der Verwaltervertrag keine zusätzlichen Pflichten festlegt, hat der Verwalter die ihm in den §§ 24, 27 und 28 WEG auferlegten Pflichten zu erfüllen. Gemäß § 27 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Nach inzwischen herrschender Rechtsprechung bezieht sich diese Pflicht bzw. dieses Recht lediglich darauf,

• Mängel und Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum festzustellen,

• technische Lösungsvorschläge zu unterbreiten und entsprechende Angebote von Fachfirmen zur Beseitigung der Mängel und Schäden einzuholen,

• Kostenvoranschläge zu prüfen (gegebenenfalls mit Unterstützung durch den Verwaltungsbeirat),

• die zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen notwendigen Beschlüsse vorzubereiten und herbeizuführen und

nach erfolgter Beschlussfassung sind die beschlossenen Aufträge zur Durchführung der Maßnahmen als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erteilen.

Ist eine Beschlussfassung bei der Beseitigung von Schäden oder Mängeln aus Zeitgründen oder wegen der Dringlichkeit einer Maßnahme nicht möglich, so ist der Verwalter nur berechtigt, diejenigen Maßnahmen einzuleiten, die jeder andere Wohnungseigentümer als Notmaßnahme ebenfalls ohne Beschlussfassung veranlassen könnte. Der Verwalter ist dann verpflichtet, die einzelnen Wohnungseigentümer zu unterrichten und die entsprechenden Beschlüsse für die Wohnungseigentümergemeinschaft vorzubereiten, um diese anschließend umzusetzen bzw. durchzuführen.

Der Verwalter muss die gleichen Verkehrssicherungspflichten erfüllen wie der Wohnungseigentümer. Alle weiteren Maßnahmen liegen außerhalb seiner Zuständigkeit und Verantwortung.

Gemäß § 14 Nummer 1 WEG ist jeder einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Durch diese gesetzliche Regelung ist eindeutig festgelegt, dass gemäß § 5 WEG jeder Eigentümer  verpflichtet ist, die notwendigen Instandhaltungen und Instandsetzungen innerhalb des Sondereigentums zu veranlassen.

Der einzelne Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, wenn dieses aufgrund notwendiger Instandsetzung oder Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum erforderlich ist. Werden dabei Schäden verursacht sind dem Wohnungseigentümer zu ersetzen.

Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Sorgfaltspflicht und an die damit verbundene Verkehrssicherungspflicht des Vermieters.

Der Vermieter ist verpflichtet alles tun, um Mieter und ihre Haushaltsangehörigen vor Schäden an Körper und Gesundheit durch den mangelhaften Zustand der vermieteten Wohnung zu bewahren. Grundsätzlich hat der Vermieter eine allgemeine Prüfungs- und Überwachungspflicht für alle Teile des Hausgrundstücks. Er hat Kontrollen und auch Vorkehrungen zu treffen, so dass sein Mieter vertragsgemäß und gefahrlos die Mietsache nutzen kann.

Der Vermieter trägt die Sorge dafür, dass z.B. schadhafte Treppenstufen ausgebessert werden und vom Hof, Keller und Dachboden keine Gefahren ausgehen. Eine Überprüfung von sanitären Einrichtungen und elektrischen Anlagen in den Mieträumen müssen ohne konkreten Anlass nicht erfolgen.

Der Vermieter hat aber auch die Verpflichtung, erforderliche Vorkehrungen zu treffen, damit jeder der das Hausgrundstück betritt (Postbote, Besucher usw.) nicht geschädigt wird. Eventuell vorhandene Gefahrenquellen sind zu beseitigen.

Die erforderliche Verkehrssicherungspflicht kann auf Dritte übertragen werden. Die Verkehrssicherungspflicht kann somit vom Vermieter auf den Verwalter übertragen werden. Der Verwalter kann seine Verkehrssicherungspflicht an Dritte, wie z.B. Hausmeister, übertragen. Der Verwalter kann so z.B. die erforderliche Streupflicht bei Schnee, vertraglich auf einen Hausmeister übertragen.

Die Abtretung von Verkehrssicherungspflichten entbindet aber nicht von der Pflicht der regelmäßigen Kontrolle, ob die erforderlichen Pflichten auch ordnungsgemäß vom Dritten wahrgenommen werden. Werden diese regelmäßigen Kontrollen nicht durchgeführt, so liegt auch eine schuldhafte Pflichtverletzung durch den Vermieter bzw. Verwalter vor, wenn Dritte einen Schaden erleiden.

Die Haftung des Verwalters spielt in der Praxis eine sehr große Rolle. Zwar sind primär die Wohnungseigentümer verkehrssicherungspflichtig. Im Ernstfall schützt dies den Verwalter aber nicht vor einer eigenen Haftung.

Ist ein Verwalter bestellt, so ist er für einen gefahrlosen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 27 (1) Nr. 2 WEG verantwortlich. Damit haben die Eigentümer ihre erforderlichen Verkehrssicherungspflichten auf den Verwalter delegiert und ergreifen somit verständlicherweise keine eventuell notwendigen eigenen Maßnahmen zur Verkehrssicherung. Sie verlassen sich in dieser Angelegenheit auf den Verwalter.

Ist dem Verwalter eine Verletzung der Verkehrssicherungspflichten vorzuwerfen, kommt in erster Linie eine sogenannte deliktische Haftung in Betracht. Die deliktische Haftung ist in § 823 bis 853 BGB geregelt. Das Delikt ist ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten, welches im Zivilrecht zur Schadensersatzpflicht gegenüber dem geschädigten Dritten führt.

Gemäß § 823 (1) BGB ist eine deliktische Haftung die zu einer Schadenersatzpflicht führt durch den gegeben, der vorsätzlich oder fahrlässig widerrechtlich die Verletzung von Körper, Leben, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder sonstigem Recht bewirkt.

Gemäß § 823 (2) BGB ist eine deliktische Haftung, die zu einer Schadenersatzpflicht führt, nur der Verstoß mit Verschulden gegen ein Recht, das den Schutz eines anderen bewirkt. Liegt ein Verstoß ohne Verschulden vor, so ist keine Schadensersatzpflicht gegeben.

In Einzelfällen ist bei einer Schädigung von Eigentümern auch eine vertragliche Haftung durch den Verwalter möglich.

Gleichgültig, ob der Verwalter nun aus einem Delikt oder wegen einer Verletzung des Verwaltervertrags haftet, Geschädigte können neben Schadensersatzansprüchen auch einen zusätzlichen Anspruch auf Schmerzensgeld gegen den Verwalter haben.

Gemäß § 253 (2) BGB ist im Fall einer Körper- oder Gesundheitsverletzung eine Entschädigung auch für den immateriellen Schaden in Form eines Schmerzensgelds zu leisten.

Haftet der Verwalter nachweislich aus Delikt, kann aber auch zusätzlich eine Haftung nach § 844 BGB (Ersatzansprüche Dritter bei Tötung) oder § 845 BGB (Ersatzanspruch wegen entgangener Dienste) infrage kommen.

Es gibt keine absolut allgemeine Absicherung des Wohnungseigentümers bzw. Verwalters bei möglichen Verletzungen von Verkehrssicherungspflichten.

Der Verwalter muss eine geeignete Organisation finden, um die Kontrolle seiner Verkehrssicherungspflichten zu ermöglichen. Zur Umsetzung einer organisatorischen Absicherung sind drei Punkte zu berücksichtigen:

• Denken – Überlegen; welche einzelne Verkehrssicherungspflichten hat der Verwalter bzw. das Unternehmen?

• Wissen - Auswahl der richtigen Weiterbildung für Mitarbeiter und Dienstleister

• Kontrolle – Werden die vertraglich abgetretenen Verkehrssicherungspflichten erfüllt?

Oft sind unzureichende technische Kenntnisse von Gebäudeteilen und Anlagen sowohl bei Wohnungseigentümer als auch bei Verwaltern vorhanden. Es ist nicht dringend erforderlich, dass ein Verwalter besondere technische Kenntnisse besitzen muss. Es wird aber von ihm gefordert, sich über Hinzuziehen von Sonderfachleuten einen Überblick über die erforderlichen technischen Maßnahmen zu verschaffen. Um aber mit Sonderfachleuten zu kommunizieren bzw. diese zu verstehen ist ein gewisses technisches Grundwissen sowohl für Wohnungseigentümer als auch Verwalter erforderlich.

Es ist Aufgabe des Verwalters, bei sichtbaren oder vom Mieter gemeldeten Schäden bzw. Mängeln deren Relevanz im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflichten einzuordnen um gegebenenfalls Sonderfachleute mit der Bewertung und Beseitigung zu beauftragen. Der Verwalter muss bei vorhandener Notwendigkeit die erforderlichen Maßnahmen einleiten. Hierzu ist ebenfalls technisches Grundwissen des Verwalters erforderlich.

Mehr Informationen zum Thema Verkehrssicherungspflichten gibt es am kommenden Samstag, 22. Februar 2014, ab 09:00 Uhr im Rahmen des 2. Essener Immobilien Symposiums durch den Dozenten Horst Irmler. Nähere Informationen zum Programm, den Dozenten und das Anmeldeformular unter: www.essener-immobilien-symposium.de

W: Wohnungseigentumsgesetz

Nach dem BGB ist der Alleineigentümer eines Grundstückes auch der Alleineigentümer des darauf befindlichen Gebäudes. Das WEG durchbricht diesen Grundsatz, indem es die Bindung eines besonderen Eigentums an einzelnen Raumeinheiten ermöglicht, und zwar als Miteigentum nach Bruchteilen mit gleichzeitigem Sondereigentum.

Gesetzliche Grundlage des Rechts des Wohnungseigentums ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das WEG regelt im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.

Das Wohneigentumsgesetz enthält die Kapitel:

• Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG),

• Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG),

• Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG),

• Wohnungserbbaurecht (§§ 30),

• Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG),

• Verfahrensvorschriften (§§ 43 bis 50 WEG)

Wohnungseigentum hat im deutschsprachigen Raum - wenn auch in abgewandelter Form - eine Jahrhunderte alte Tradition. Mit der Entstehung der Bundesrepublik Deutschland war dann auch der Weg geebnet für das heutige Wohnungseigentumsgesetz, das bis zum Jahr 2007 ohne wesentliche Änderungen blieb und aufgrund des WEG-Reformgesetzes umfassend geändert wurde.

Die Geschichte des Wohnungseigentums geht bis zur Rechtsprechung Justinians im alten Rom zurück, wobei das klassische römische Recht das Eigentum an einem Gebäudeteil nicht kannte. Das deutsche Recht hingegen hatte diese Art der Eigentumsbildung bereits sehr früh in Form des so genannten "Stockwerkseigentums" anerkannt. Hier war man sogar noch weit großzügiger als heute, da es im in Süddeutschland verbreiteten "Herbergsrecht" gar möglich war, nicht nur an Räumen innerhalb eines Hauses Sondereigentum zu begründen, man konnte auch Sondereigentum in der Weise begründen, dass die Räume von dem einen Haus in das unmittelbar angrenzende Nachbarhaus übergreifen konnten.

Ende des 19. Jahrhunderts, im Rahmen der Schaffung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wandte man sich vom Stockwerkseigentum wegen seiner Unzulänglichkeiten wieder ab. Die mangelhafte Abgrenzung der Räume und die damit verbundenen Unsicherheiten hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse führten dazu, hiervon Abstand zu nehmen.
 
Die Wohnungsnot, insbesondere nach dem Zweiten Weltkrieg führte zu dem heutigen Wohnungseigentumsgesetz, das am 20. März 1951 in Kraft trat. Im Jahr 2007 wurde das WEG erstmals umfassend reformiert.

In weiten Teilen ist das WEG dispositives Recht, kann also durch die einzelne Wohnungseigentümergemeinschaft nach eigenen Überlegungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ausgefüllt oder abgeändert werden. Verbindlich ist dann für die Gemeinschaft, was sie selbst vereinbart hat.
Unabdingbare Vorschriften des WEG die zwingenden Regelungen, die durch Vereinbarung nicht abgeändert werden können.

Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch insoweit unabdingbar, als sie zum Kernbereich des Wohnungseigentumsgesetzes gehören.
Diesbezügliche gesetzliche Regelungen finden sich in § 12 (4) Satz 2 WEG (Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung), § 16 (5) WEG (Beschlusskompetenzen zur abweichenden Kostenverteilung), § 20 (2) WEG (Verwalterbestellung), § 22 (2) Satz 2 WEG (Qualifizierte Beschlussfassung über Modernisierungen), § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG (Verwalterbestellung) und § 27 (4) WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters).

Zu den weiteren unabdingbaren Regelungen nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung zählen die Regelungen in § 5 (2) WEG (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums), § 6 WEG (Unselbstständigkeit des Sondereigentums), § 11 WEG (Unauflöslichkeit der Gemeinschaft), § 18 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) , § 23 (3) WEG (Schriftlicher Beschluss), § 24 (2) WEG (Minderheitenquorum), § 43 ff. WEG (Gerichtliches Verfahren).

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 12 (1) WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten – insbesondere des Verwalters – bedarf. Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes (v. 26. März 2007, BGBl I, 370) am 1. Juli 2007 können die Wohnungseigentümer gemäß § 12 (4) WEG eine derart vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufheben. Und eben diese Beschlusskompetenz ist auch nicht durch entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar.
 
Die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 (2) WEG erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer auch einen hiervon abweichenden Kostenverteilungsschlüssel bestimmen. Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes können die Wohnungseigentümer durch einfachen Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 (3) WEG über die Verteilung der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie der Kosten der Verwaltung auch abweichend der gesetzlichen Regelung des § 16 (2) WEG oder eines abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels entscheiden.

Voraussetzung ist, dass der abweichende Kostenverteilungsschlüssel den Kostenverbrauch bzw. die Kostenverursachung berücksichtigt. Diese Beschlusskompetenz kann gemäß § 16 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Gleiches gilt im Hinblick auf eine abweichende Kostenverteilung gemäß § 16 (4) WEG bezüglich der Kosten einer konkreten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme sowie einer baulichen Veränderung. Zur Beschlussfassung ist hier allerdings eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. So müssen der abweichenden Kostenverteilung mindestens drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 (2) WEG zustimmen und dabei mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentiere.

Zwar müssen die Wohnungseigentümer keinen Verwalter bestellen, die Bestellung eines Verwalters kann gemäß § 20 (2) WEG jedoch auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden.
Die Bestellung und Abberufung des Verwalters erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Die Bestellung darf höchstens auf 5 Jahre – bei einer Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens auf 3 Jahre – vorgenommen werden. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden.

Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes am 1. Juli 2007 können die Wohnungseigentümer mit doppelt qualifizierter Mehrheit gemäß § 22 (2) Satz 1 WEG über Maßnahmen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik beschließen. Erforderlich ist auch hier die Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen Kopfstimmrecht des § 25 (2) WEG, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen. Diese Beschlusskompetenz kann auch nicht gemäß § 22 (2) Satz 2 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Nach dieser Vorschrift können die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, welche ihm gemäß § 27 (1 bis 3) WEG zustehen, durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden. Das Gesetz verschafft dem Verwalter auf diese Weise eine selbstständige Rechtsstellung. Die Eigentümer können zwar die Handlungsbefugnisse des Verwalters erweitern, sie können ihm jedoch nicht die ihm nach § 27 (1 bis 3) WEG übertragenen Befugnisse entziehen.
 
Die Eigentümer können gemäß § 3 WEG und § 5 (1) WEG vereinbaren, welche Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum gehören. Die Zulässigkeit von Vereinbarungen über den Gegenstand des Sondereigentums wird jedoch durch § 5 (2) WEG beschränkt. Danach können z. B. solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.

Gemäß § 1 (5) WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum zwingend das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen, was sich nach den §§ 3, 8 und 5 (2) WEG bestimmt. Was zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört kann nicht durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden. Eine solche Vereinbarung wäre nichtig.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle konstruktiven und konstitutiven Teile einer Wohnanlage. Darunter fallen insbesondere:

• Fundamente, Geschossdecken, tragende Mauern und Dächer,

• Fassaden,

• Treppen, Treppenhäuser und Aufzüge,

• Wohnungsabschlusstüren,

• Versorgungsleitungen (im Regelfall bis zum Wohnungsanschluss) und Kanalisationsanlagen,

• Wasch- und Trockenräume, Fahrrad-, Kinderwagen-, Schlitten- und Geräteabstellräume,

• Kamine, Lüftungs- und Müllschächte,

• Eingangshallen und

• Zentralheizungsanlagen.

Tragende Wände sind auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich innerhalb eines Sondereigentums befinden. Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem gemeinschaftlichen Raum bilden, können nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Sie sind dann ebenfalls zwingend Gemeinschaftseigentum.

Problematische Grenzfälle sind:

• Anbringung von Reklameschildern, Leuchtschriften, Wandaußenanstrichen, Fensteraußenseiten, außenseitigen Balkonbrüstungen sowie Erstellung oder Anbau von Veranden, Balkonen, Markisen, Pergolen, Wintergärten und Blumentrögen.

• Die hier häufigen Streitfragen sind prinzipiell zugunsten des Gemeinschaftseigentums zu entscheiden, soweit es sich nicht um konstruktive Teile der Wohnanlage handelt, die ohnehin zum Gemeinschaftseigentum gehören.

• Balkonbrüstungen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum und somit auch deren Außenanstrich.

• Während Dächer und Terrassendächer, dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden müssen, ist hinsichtlich ihrer Bestandteile zu differenzieren.

Die Isolierschicht gehört als konstruktives Element des gesamten Baukörpers zum Gemeinschaftseigentum.Estrich gehört ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, soweit dieser eine Schutzschicht zur Isolierung darstellt. Dagegen kann er als Sondereigentum eingestuft werden, wenn er ausschließlich als Untergrund für den Oberflächenbelag dient.

Die gleichen Grundsätze gelten auch für Balkonisolierungen und Schutzestriche.

• Die Humusschicht auf einer Dachterrasse gehört zum Sondereigentum.

• Speicher- und Kellerräume können als Nebenräume der Wohnung oder als Teileigentum zu Sondereigentum erklärt werden.   

• Hausmeisterwohnungen und Verwalterbüros sollten bereits bei Teilung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen werden.

Wohnungseigentum ist

• das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit

• dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

Wohnungseigentum ist also eine Kombination von Alleineigentum an einer Wohnung und einem ideellen, rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderen dem gemeinsamen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Teilen des Gebäudes.

Teileigentum unterliegt den gleichen Regelungen wie das Wohnungseigentum und ist entsprechend das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.B. gewerblich genutzte Räume, wie Verkaufsläden, Restaurants, Lagerräume, Werkstätten, Büros, Praxen oder Garagen, Schwimmbäder).

Mischformen von Teileigentum und Wohnungseigentum in einem Gebäude sind möglich. Die Zulässigkeit gewerblicher Raumnutzungen muss in jedem Fall anhand etwaiger im Grundbuch eingetragener Vereinbarungen, in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung überprüft werden. Öffentlich-rechtliche Zweckänderungsgenehmigungen sind ggf. auch zu beachten.
Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben. Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein zu veräußern, zu belasten, zu pfänden oder zu verpfänden. Entsprechendes kann auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt werden.

Gemäß § 3 WEG unterliegt die Einräumung von Sondereigentum einer Vereinbarung der vertragschließenden Eigentümer. Eine Einschränkung findet sich allerdings in § 5 WEG, wonach Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch zwingend Gemeinschaftseigentum darstellen.
 
Zum Sondereigentum gehören - mangels anderweitiger Vereinbarungen - demnach neben der in sich abgeschlossenen Wohnung:

• die nicht tragenden Trennwände innerhalb der Wohnung,

• Innentüren und bei Verbundfenstern alter Art trennbare Innenfensterflügel,

• Verputz und Tapeten,

• Einbauschränke,

• Raumflächen und Bauteile der Balkoninnenseite,

• Loggien,

• Telefon-, Radio- Fernsehanlage in der Wohnung,

• Deckenunterseite, wie Putz oder Verkleidung,

• Fußbodenbelag

• Heizkörper einschließlich der Ventile, Zähler und Messeinrichtungen,

• Etagenheizungen,

• Armaturen und Sanitäreinrichtungen.

Erforderlichkeit klarer Abgrenzungen:

• Sondereigentumsfähige Gebäudeteile können zwar Gemeinschaftseigentum sein, es können umgekehrt aber nicht Bestandteile, die kraft Gesetz zum Gemeinschaftseigentum gehören, zu Sondereigentum erklärt werden.

• Nach § 16 (2) WEG entscheidet die Zuordnung der Gebäudeelemente über die Kostenschuldnerschaft für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschafts- oder Sondereigentum, soweit keine abweichende Vereinbarung besteht.

• Nachteilige bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich nur in Übereinstimmung der betroffenen, u.U. aller Miteigentümer möglich.

• Für wichtige Streitfragen empfiehlt sich jeweils eine eindeutige Zuordnung in der Gemeinschaftsordnung. Diese im Grundbuch eingetragenen Zuordnungsvereinbarungen gehören dann zum grundsätzlich unabänderbaren Inhalt des grundbuchrechtlich bestimmten Sondereigentum und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Existiert keine Regelung in der Teilungserklärung, sind die genannten Bestandteile kraft der gesetzlichen Vermutung der §§ 1 (5), 5 (1u.2) WEG Gemeinschaftseigentum.

Wenn eine Regelung besteht, ist diese kritisch darauf zu prüfen, ob sie nicht unter Umständen unzulässig ist, weil dadurch zwingendes Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklärt wird.

Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

Als Korrektiv zur Unauflösbarkeit der Gemeinschaft können die Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem betreffenden Wohnungseigentümer nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Bestimmung ist unabdingbar. Es ist lediglich möglich, durch Vereinbarung etwaige Entziehungsgründe näher zu bestimmen. Durch Vereinbarung können auch die formellen Beschlussvoraussetzungen geändert werden.

Gem. § 23 (3) WEG ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ohne Versammlung nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

Der Verwalter ist gezwungen, eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung auch dann einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Diese Bestimmung ist unabdingbar und kann auch nicht durch Vereinbarung etwa in der Art "verschärft" werden, dass eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.

Schließlich können selbstverständlich auch keine abweichenden Vereinbarungen hinsichtlich der Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren der §§ 43 ff. WEG getroffen werden.

X: XING-Gruppe: bcw-immobilien

XING ist ein soziales Netzwerk, in dem Mitglieder vorrangig ihre beruflichen Kontakte zu anderen Personen verwalten und neue Kontakte finden können.

• Rund 14 Millionen Mitglieder weltweit nutzen die Plattform für Geschäft, Job und Karriere, davon mehr als 6,7 Millionen im deutschsprachigen Raum (Stand: September 2013).

• Auf XING vernetzen sich Berufstätige aller Branchen, sie suchen und finden Jobs, Mitarbeiter, Aufträge, Kooperationspartner, fachlichen Rat oder Geschäftsideen.

• Mitglieder tauschen sich online in rund 50.000 Fachgruppen aus und treffen sich persönlich auf XING Events.

• Die Plattform ist bereits in der Standardeinstellung komplett SSL-verschlüsselt.

• Betreiber der Plattform ist die XING AG. Das Unternehmen wurde 2003 in Hamburg gegründet und ist seit 2006 börsennotiert.

• Anfang 2013 hat XING mit dem Kauf von kununu, der marktführenden Plattform für Arbeitgeberbewertungen im deutschsprachigen Raum, seine Position als Marktführer im Bereich Social Recruiting weiter gestärkt.

• Im Dezember 2010 hat XING die in München ansässige amiando AG übernommen, Europas führenden Anbieter von Online-Eventmanagement und -Ticketing.

Die Gruppe „BCW-Immobilien“ auf dem Karriere-Netzwerk XING bietet allen Mitarbeitern in der Immobilienwirtschaft, z. B. Maklern und Verwaltern von Haus- und Wohnungseigentum, Architekten und kaufmännischen Angestellten, aber auch Eigentümern die Möglichkeit zur gegenseitigen Information und Diskussion.

Zusätzlich besteht durch die Mitgliedschaft die Möglichkeit, zu Veranstaltungen eingeladen zu werden und auch eigene Beiträge in unser Forum zu stellen. Allen Absolventen der Lehrgänge und Weiterbildungen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft am BCW bieten wir mit dieser Gruppe die Möglichkeit zum Netzwerken mit anderen Teilnehmern und Dozenten. Mitglieder der Gruppe erhalten Einladungen zu Veranstaltungen und werden regelmäßig über neue und weiterführende Bildungsangebote aus der Welt der Immobilien informiert.

In der Gruppe haben wir uns Regeln gegeben, die es zu beachten gilt:

• Werden Sie nicht persönlich und vermeiden Sie verbale Angriffe auf andere Mitglieder, kurz: behandeln Sie andere Mitglieder so, wie auch Sie behandelt werden möchten. Beleidigungen stellen einen Verstoß gegen die AGBs von XING dar und werden von der Moderation entfernt.

• Wir zeigen hier in der Gruppe nicht mit dem Finger auf einzelne Personen und werden Einzelfälle im Interesse der betroffenen Mitglieder grundsätzlich nicht öffentlich kommentieren. Wenden Sie sich bitte direkt an die Moderatoren der Gruppe.

• Wenn Sie das passende Forum nicht finden, Sie Ihre Frage oder Ihren Standpunkt aber trotzdem gern diskutieren möchten, eröffnen Sie bitte ein eigenes Thema in Small Talk. Nach Bedarf ändern wir unsere Foren ab und ergänzen diese. Die passenden Beiträge aus Small Talk werden dann entsprechend verschoben.

• Wir behalten uns vor, Themen zu schließen oder zu verschieben, wenn diese gegen die Gruppenregeln oder nicht zum jeweiligen Forum passen verstoßen. Wenn Sie zu geschlossenen oder verschobenen Diskussionen Fragen haben, wenden Sie sich bitte an die Moderatoren der Gruppe.

• Mitglieder, die gegen die Gruppenregeln verstoßen, erhalten eine Verwarnung. Wird erneut gegen die Gruppenregeln verstoßen, ist ein Ausschluss aus der Gruppe möglich. Wenn Sie Fragen oder Hinweise zu einzelnen Personen oder einen Spam-Verdacht haben wenden Sie sich bitte an die Moderatoren der Gruppe.

Y: Ytong-Porenbeton

Ytong-Porenbetonsteine besitzen unbestritten hervorragende Eigenschaften im Bereich der Wärmedämmung – deshalb ist dieser Baustoff beim Hausbau schon lange sehr beliebt und macht dem klassischen Mauerwerk aus Kalksandstein starke Konkurrenz. Die Wärmedämmwerte von Porenbeton sind so gut, dass man gleiche Ergebnisse bei massiven Baustoffen nur mit einer zusätzlichen Dämmung erreicht.

Der Hersteller Ytong rühmt sich darüber hinaus, sein Produkt sei der ideale Baustoff für Allergiker: Nach Herstellerangaben sollen im Ytong-Porenbeton keine chemischen Zusätze enthalten sein –es bestehe nur aus Sand, Kalk, Zement und Wasser, also aus mineralischen und natürlichen Rohstoffen.

Vorteilhaft ist sicher auch, dass der Ytong-Porenbetonstein einfach zu verarbeiten ist und ein geringes Gewicht hat. Deshalb ist der Stein vor allem bei Häusern, die mit einer „Muskel-Hypothek“, also in Eigenleistung gebaut werden, besonders beliebt.

Wie immer im Leben kann man aber nicht alles haben: Wo Licht ist - ist auch Schatten.

Häusern, die mit Ytong-Porenbeton gebaut wurden, sagt man eine gewisse Hellhörigkeit nach, die ausgeprägter ist als bei massiven Mauerwerkssteinen, also zum Beispiel Kalksandstein. Und letztlich gibt es auch Zweifel, ob der Ytong-Porenbetonstein auf Grund seiner gegenüber Kalksandstein geringeren Druckfestigkeit in Bezug auf Langlebigkeit der Immobilie mit massivem Mauerwerk mithalten kann.

Der Bauherr muss also Prioritäten setzen, welche Eigenschaften ihm für seine Immobilie besonders wichtig sind und sich dann für unter Abwägung von Vor- und Nachteilen für einen Mauerwerksbaustoff entscheiden.

Z: Zwangsverwaltung von Immobilien

Die Zwangsverwaltung ist die unabhängig vom Willen des Eigentümers angeordnete Verwaltung eines Grundstückes oder grundstücksgleichen Rechtes zum Zwecke der Gläubigerbefriedigung aus den Nutzungen des Objektes. Sie ist also das Vollstreckungsverfahren, das den Gläubiger aus den Erträgen des Grundstückes befriedigt.

Die Zwangsverwaltung ist gem. §§ 146 ff. ZVG eine der drei gesetzlichen Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Die Zwangsverwaltung ist wie die Zwangsversteigerung Teil des 8. Buches der Zivilprozessordnung, § 869 ZPO, die Einzelheiten werden jedoch in den §§ 146 bis 161 des ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) und in der Zwangsverwalter-Verordnung (ZwangsverwalterVO) geregelt. Zur Anordnung der Zwangsverwaltung müssen daher sämtliche, mithin

• allgemeine und

• besondere

Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sein und es dürfen keine Vollstreckungshindernisse bestehen.

Im Gegensatz zum Zwangsversteigerungsverfahren ist diese Vollstreckungsmaßnahme nicht darauf ausgerichtet, dem Schuldner das Eigentum am Grundstück zu entziehen, sie belässt ihm vielmehr das Eigentum und entzieht ihm die Erträge. Die Haftungssubstanz, der Grundbesitz, wird also nicht verwertet.

Die Zwangsverwaltung als Vollstreckungsmaßnahme gem. § 866 (1) ZPO ist darauf ausgerichtet, vorrangig dem dinglichen – aber auch dem persönlichen - Gläubiger Befriedigung durch die Mobilisierung des Nutzungswertes des Objektes zu verschaffen.

Neben der Durchsetzung und Befriedigung der Gläubigeransprüche kann die Zwangsverwaltung auch dem Zweck dienen, den Werterhalt des Grundstücks zu sichern bzw. einem Wertverfall vorzubeugen. Die Zwangsverwaltung dient in diesen Fällen nicht zuletzt dazu, den Grundbesitz in einen guten Zustand zu bringen und ihn so zu erhalten, um die Wirtschaftlichkeit zu verbessern und dadurch Erträge zu erhalten, zu erbringen oder zu verbessern.

Sie steht in einem gewissen Gegensatz zur Zwangsversteigerung: Während bei der Zwangsversteigerung das Eigentum durch „gewaltsamen Zugriff“ entzogen und in einer „Situation des Augenblicks“, in der taktisches Geschick einzelner Beteiligter über Erfolg oder Misserfolg entscheidet, auf einen Dritten übertragen wird ist die Zwangsverwaltung das geduldige Pflegen, Bewahren, Bewirtschaften und Nutzen einer Immobilie, um den Gläubiger so zu befriedigen.

Wesen und Zweck der Zwangsverwaltung verlangen eine an wirtschaftlichen Erwägungen orientierte Verfahrensdurchführung. Der Zwangsverwalter muss wie ein verantwortungsbewusster Eigentümer handeln, er soll nicht ausplündern, sondern vernünftig bewirtschaften. Dazu bedarf es einer engen Kooperation zwischen Zwangsverwalter, Gläubigern und Vollstreckungsrichter. Schon 1935 hieß es zum Zwangsverwaltungsverfahren:

„Die Zwangsverwaltung kann nur dann zielbewusst und nutzbringend geführt werden, wenn sowohl die Beteiligten wie der Zwangsverwalter und vor allem auch der Richter sich über das mit dem Verfahren Erstrebte und das in ihm Erreichbare sobald als möglich Klarheit verschaffen. Dazu ist es notwendig, dass nach Anordnung der Verwaltung, sobald irgend anhängig, die Rentabilitätsverhältnisse des zwangsverwalteten Besitzes geklärt werden. Der Richter muss hierüber von dem Zwangsverwalter beschleunigt einen gutachtlichen Bericht einholen. Dieser wird in der Regel zweckmäßig alsbald zum Gegenstand einer mündlichen Aussprache mit den beteiligten Gläubigern, dem Schuldner und dem Verwalter zu machen sein. Es sind dabei insbesondere die Möglichkeiten zu erörtern, in welcher Weise die Erträgnisse zu heben und die Lasten zu senken sind, und ob etwas durch Umstellung des Betriebes, Umbauten, Wohnungsteilungen u.Ä. eine Besserung der Rentabilität erreicht werden kann. Weiter ist besonders zu erörtern, inwieweit durch zeitweiligen Zinsnachlass, Aussetzung von Tilgungsraten, oder sonstiges Entgegenkommen einzelner Gläubiger Aussicht besteht, dem notleidenden Grundbesitz über die Krisenzeit hinwegzuhelfen. Der Richter muss sich dessen bewusst sein, dass sich die verschiedenen Gläubiger, der Schuldner und der Verwalter zumeist völlig fremd und nicht selten misstrauisch gegenüberstehen und zu einer Erfolg versprechenden Zusammenarbeit erst zusammengeführt werden müssen.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass z.B. Gläubiger sehr wohl zum Nachgeben bereit sind, wenn sie sehen, dass das, was sie tun, im Rahmen einer planvollen Zusammenarbeit mit den anderen Beteiligten unter der Obhut und sachkundigen Leitung des Richters geschieht. Gerade hier öffnet sich für den Vollstreckungsrichter ein Feld besonders nutzbringender Betätigung. Erforderlichenfalls sind derartige Aussprachen von Zeit zu Zeit zu wiederholen.“

Vor Beantragung des Zwangsverwaltungsverfahrens muss der Gläubiger prüfen und so genau als möglich durchkalkulieren, ob die Zwangsverwaltung sich im Verhältnis zu

• den Kosten des Verfahrens (Gerichtskosten, Verwaltervergütung)

• den laufenden Kosten (insbesondere Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung usw.) und

• den Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

rechnet.

Gerade die Instandsetzungskosten können das Verfahren unwirtschaftlich machen, weil hier oftmals größere Beträge benötigt werden, weil die Grundstücke des Schuldners meist auf Grund seiner seit längerem andauernden wirtschaftlichen Notlage nicht im Bestzustand sind. Oft unterscheiden sich aber auch die Ansichten des Zwangsverwalters als „ordentlichem Verwalter“ und des Schuldners im Hinblick auf Instandhaltung und Instandsetzung ganz grundlegend.

Die Zwangsverwaltung ist mangels Rechtsschutzbedürfnis grundsätzlich unzulässig, wenn das Grundstück keinen Ertrag abwirft und Erträge auch durch Maßnahmen des Zwangsverwalters nicht zu erwarten sind. Dies gilt insbesondere für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, weil dem Schuldner nach § 149 (1) ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen sind und in diesem Rahmen entbehrliche Räume nur selten zu vermieten sein dürften.

Aber auch, wenn Erträge zu erwarten wären, kann die alleinige Zwangsverwaltung für den Gläubiger unzweckmäßig sein, zum Beispiel:

• wenn bereits die (Haupt-)Kapitalforderung fällig ist

• wenn bereits erhebliche Zinsrückstände aufgelaufen sind.

Im Rahmen der Zwangsverwaltung erhalten die Gläubiger nämlich nur Ausschüttungen auf die laufenden wiederkehrenden Leistungen, die sie zu beanspruchen haben, wie z.B. Zinsen. Zahlungen auf die Kapitalansprüche erfolgen nur ausnahmsweise.

Als selbstständige Maßnahme ist die Zwangsverwaltung also nur in den Fällen zweckmäßig, in denen der Schuldner mit den laufenden Zinszahlungen lediglich kurzfristig in Verzug geraten ist. Allerdings ist sie oftmals – als quasi flankierende Maßnahme – neben der Zwangsversteigerung sinnvoll, weil sie die in der Versteigerung nicht beschlagnahmten Miet- und Pachtzinsen ergreift und durch deren Ausschüttung auf die laufenden Zinsansprüche sich die Schuldenmasse der Zwangsversteigerung verringert, so dass dort eine höhere Hauptsachedeckung eintreten kann.

Auf die Anordnung der Zwangsverwaltung finden gem. § 146 (1) ZVG die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung, wenn sich nicht Besonderheiten aus den §§ 147 – 151 ZVG ergeben. Für die Zwangsverwaltung gelten somit die gleichen Zulässigkeitsvoraussetzungen wie für die Zwangsversteigerung.

Die materiellen und formellen Voraussetzungen für die Zwangsverwaltung entsprechen denen für die Zwangsversteigerung:

• Titel

• Klausel

• Zustellung.

Das Zwangsverwaltungsverfahren wird gem. § 15 ZVG nur auf Antrag angeordnet. Mit dem Antrag bestimmt der Gläubiger:

• Beginn

• Art

• Ausmaß

seines Vollstreckungszugriffs.

In der Praxis werden regelmäßig nur bebaute Grundstücke, sowohl privatwirtschaftlich wie auch gewerblich nutzbare Grundstücke, oder grundstücksgleiche Rechte in die Zwangsverwaltung gebracht.

Dabei kann gem. der amtlichen Begründung zu § 5 ZwVwV auch die bloße Objektsicherung legitimes Ziel der Zwangsverwaltung sein.

Die Zwangsverwaltung kann sowohl aus einem rein schuldrechtlichen wie aus einem dinglichen Vollstreckungstitel betrieben werden.

Für den Antrag besteht gem. §§ 79, 78 ZPO kein Anwaltszwang. Gläubiger und Schuldner müssen aber stets parteifähig und prozessfähig entsprechend den allgemeinen Vorschriften der ZPO sein, für die Anordnung bzw. den Beitritt zum Verfahren muss ein Rechtsschutzbedürfnis bestehen.

Der Antrag wird regelmäßig schriftlich gestellt, kann aber auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden. Der Antrag muss immer handschriftlich unterzeichnet sein, ein Faksimilie genügt nicht.

In dem Antrag muss der Gläubiger:

• das Grundstück bezeichnen,

• den vollstreckbaren Titel,

• und insbesondere zu der Tatsache Stellung nehmen, ob er das Verfahren aus einem persönlichen oder dinglichen Anspruch oder aus beiden betreibt.

Dem Antrag sind beizufügen:

• Vollstreckungstitel mit Klausel und Zustellungsnachweis

• eventuell Nachweis der Sicherheitsleistung gem. § 751 (2) ZPO

• eventuell Nachweis des Annahmeverzuges im Falle einer Vollstreckung bei einer Zug-um-Zug-Leistung gem. §§ 765, 756 ZPO

Vollstreckt der Gläubiger aus einem

• Kostenfestsetzungsbeschluss

• einem vollstreckbaren Anwaltsvergleich

• aus einem Unterhaltsfestsetzungsbeschluss im vereinfachten Verfahren

• aus sonstigen vollstreckbaren Urkunden

darf die Zwangsvollstreckung gem. § 798 erst nach Ablauf von zwei Wochen nach Zustellung des Titels an den Schuldner beginnen.

Außerdem muss der Schuldner gem. § 17 (1) ZVG als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen oder Erbe des eingetragenen Berechtigten sein. Hierzu ist im Rahmen des Antrages ein beglaubigter Grundbuchauszug vorzulegen, ein Grundbuchzeugnis oder, falls Grundbuchamt und Vollstreckungsgericht bei demselben Amtsgericht sind, kann auf die Grundbuchakten verwiesen werden.

Neben den allgemeinen und besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen dürfen der Anordnung bzw. dem Beitritt des Verfahrens keine Vollstreckungshindernisse entgegenstehen. Wird das Insolvenzverfahren eröffnet und der Insolvenzverwalter bestellt, geht die gesamte Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis gem. § 80 (1) InsO auf den Insolvenzverwalter über. Gleichzeitig besteht gem. § 89 (1) InsO ein Vollstreckungsverbot.

Zwangsvollstreckungen eines persönlichen Gläubigers sind unzulässig. Grundpfandrechtsgläubiger dagegen sind absonderungsberechtigt und können auf der Grundlage ihres dinglichen Anspruches mit einem Titel gegen den Insolvenzverwalter gem. § 49 InsO die Zwangsvollstreckung beantragen. Persönlichen Gläubigern ist nach Insolvenzeröffnung die Zwangsvollstreckung untersagt.

Sofern diese die Zwangsverwaltung vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragt haben, ist zu prüfen, ob die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung zu Gunsten der persönlichen Gläubiger nicht auf Grund der Rückschlagsperre nach § 88 iVm § 312 InsO unwirksam wird. In diesem Falle wäre das Verfahren zu Gunsten des persönlichen Gläubigers aufzuheben. Hat ein persönlicher Gläubiger die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung insolvenzfest erwirkt, läuft das Verfahren trotz Insolvenzeröffnung gem. § 80 (2) Satz 2 InsO weiter. Hat das Prozessgericht die Einstellung der Zwangsverwaltung gem. §§ 769, 767, 771 ZPO angeordnet oder erfolgte eine Einstellung oder Aufhebung der Zwangsverwaltung nach §§ 775, 776 ZPO, hat auch das Vollstreckungsgericht die Zwangsverwaltung entsprechend dem Beschluss einzustellen oder aufzuheben.

Liegen alle formellen und sachlichen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsverwaltung vor, so wird sie vom Vollstreckungsgericht ebenso durch Anordnungsbeschluss angeordnet, wie dies bei der Zwangsversteigerung der Fall ist. Demnach sind im Beschluss zu nennen:

• das Grundstück

• der Eigentümer

• der Anspruch

• Art und Höhe des Anspruchs

• der Vollstreckungstitel

Nach der Anordnung der Zwangsverwaltung, also nach Erlass des Anordnungsbeschlusses, ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks. Das Grundbuchamt trägt den Zwangsverwaltungsvermerk ohne Rücksicht auf einen etwa schon eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II des Grundbuchs ein. Es hat wie bei der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks auch hier nur eine lediglich formelle Prüfung vorzunehmen, nämlich ob die Form des § 29 GBO gewahrt ist. Das Grundbuchamt gibt nach Eintragung des Vermerks gem. § 146 (1) iVm § 19 (2) ZVG eine beglaubigte Abschrift des entsprechenden Grundbuchblattes an das Vollstreckungsgericht oder leitet ihm die Grundakten zu. Sobald diese Mitteilung des Grundbuchamtes erfolgt ist oder die Grundakten dem Vollstreckungsgericht vorliegen werden die nach § 9 ZVG Beteiligten des Verfahrens über die Zwangsverwaltung benachrichtigt.

Den Anordnungsbeschluss hat das Gericht dem Schuldner und dem betreibenden Gläubiger zuzustellen, daher erübrigt sich eine Mitteilung nach § 146 (2) ZVG. In der Praxis hat sich auch eingebürgert, den Anordnungsbeschluss auch dem Zwangsverwalter nicht nur zuzusenden, sondern zuzustellen, obwohl dies nicht gesetzlich vorgegeben ist. Die Mitteilung nach § 146 (2) ZVG wird den Beteiligten formlos übersandt. Da der besondere Vollstreckungsschutz nach den §§ 30 a ff. ZVG im Zwangsverwaltungsverfahren nicht anwendbar ist, ergeht auch keine Belehrung nach § 30 b ZVG, wie sie dem Anordnungsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren anzufügen ist.

Dem bereits angeordneten Zwangsverwaltungsverfahren können weitere persönliche oder dingliche Gläubiger jederzeit und ohne weiteres beitreten. Für diesen Beitritt gelten dann die in § 27 ZVG benannten Regeln: Es wird ein Beitrittsbeschluss erlassen, wenn auch für den Beitrittsgläubiger alle Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung in Form der Zwangsverwaltung vorliegen. Der Antrag muss also ordnungsgemäß sein und die allgemeinen und die speziellen Vollstreckungsvoraussetzungen müssen vorliegen. Ist der Beitrittsbeschluss ordnungsgemäß und unangreifbar, hat der Beitrittsgläubiger dieselben Rechte wie der Anordnungsgläubiger. Auch hier gilt der Grundsatz der Unabhängigkeit der Verfahren: Zieht der Anordnungsgläubiger seinen Antrag zurück oder wird dieses Verfahren einstweilen eingestellt oder aufgehoben, läuft das vom Beitrittsgläubiger betriebene Verfahren ohne weiteres weiter. Umgekehrt gilt dasselbe. Der Betrittsbeschluss zieht aber keinen neuen Zwangsverwaltungsvermerk nach sich.

So wie bei der Zwangsversteigerung wird auch bei der Zwangsverwaltung das Grundstück beschlagnahmt. Dabei bewirkt schon der Anordnungsbeschluss zu Gunsten des betreibenden Gläubigers und der Beitrittsbeschluss zu Gunsten eines jeden betreibenden Gläubigers die Beschlagnahme gemäß § 146 (1) ZVG in Verbindung mit § 20 (1) bzw. § 27 (1) ZVG. Die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung hat wie bei der Zwangsversteigerung zunächst die Wirkung, das ein Sondervermögen an den Einkünften zur Befriedigung des Betreibenden oder beigetretenen Gläubigers geschaffen wird. Zur Sicherung dieses Sondervermöges dient das auch hier nach § 146 (1) in Verbindung mit § 23 ZVG eintretende relative Veräußerungsverbot nach § 135 BGB zu Gunsten der Gläubiger, die das Verfahren betreiben oder ihm beigetreten sind.

Die Wirkungen der Beschlagnahmung im Zwangsverwaltungsverfahren gehen über die Wirkungen der Beschlagnahme im Zwangsversteigerungsverfahren hinaus.

Dem Schuldner wird hier nämlich:

• die Verwaltung und Benutzung des Grundstückes gemäß § 148 (2) ZVG entzogen

• ist es auch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht mehr erlaubt, über beschlagnahmte Gegenstände zu verfügen, da in § 148 (1) Satz 2 ZVG die Geltung der dies im Zwangsversteigerungsverfahren gestattenden Vorschrift des § 23 (1) Satz 2 ZVG ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Beide Vorschriften zusammen genommen bedeuten, das dem Schuldner die tatsächliche und rechtliche Verfügungsgewalt über das Grundstück entzogen ist. Verfügungen des Schuldners sind nur wirksam, soweit sie zu Gunsten eines gutgläubigen Dritten erfolgen, wobei auch hier die Gutgläubigkeit mit Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerkes oder mit Kenntnis des Antrages auf Zwangsverwaltung gemäß § 146 (1) iVm § 23 (2) Satz 1 ZVG endet. Das Benutzungsverbot in § 148 (2) ZVG ist jedoch durch § 149 ZVG gemildert.

Wohnt nämlich der Schuldner z. Z. der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu überlassen. Diese Vergünstigung wird allerdings durch die Anordnung eingeschränkt, das auf Antrag das Gerichts dem Schuldner die Räumung des Grundstücks aufzugeben hat, wenn er selbst oder ein Mitglied seines Hausstandes das Grundstück oder die Verwaltung gefährdet. Das dem Schuldner zugebilligte Benutzungsrecht ist unentgeltlich, aber eben nur für die unentbehrlichen Räume und nicht auch hinsichtlich der anfallenden Betriebskosten. Diese hat der Schuldner zu tragen. Einigt sich der Schuldner mit dem Verwalter über die Überlassung weiterer Räume, so hat er die normale Miete an den Verwalter zu zahlen. Verzichtet der Schuldner dagegen auf das unentgeltliche Wohnrecht, so steht ihm hierfür kein Entschädigungsanspruch zu.

Die Ausnahme des Wohnrechtes gilt nur für Wohnräume und nicht auch für gewerbliche Räume, die der Schuldner vor Anordnung der Zwangsverwaltung genutzt hat. Diese sind ihm allenfalls vom Zwangsverwalter zu vermieten. Dabei tritt hier allerdings das Risiko auf, das der Zwangsverwalter nach Vermietung bei etwaiger Nichtzahlung des Mietzinses auch gegen den Schuldner nur mit einer entsprechenden Klage wie gegen jeden anderen Mieter vorgehen und ihm nicht etwa den Besitz nach § 148 (2) ZVG entziehen kann.

Weiter steht das Wohnrecht dem Schuldner nur als natürlicher Person zu. An juristische Personen dürfen auf der Grundlage von § 149 ZVG Wohnräume nicht unentgeltlich überlassen werden. Deshalb können auch dem Geschäftsführer einer GmbH, der auf dem zwangsverwalteten Grundstück wohnt, eben nur gegen Entgelt Wohnräume überlassen werden, das selbe gilt für den Gesellschafter einer oHG oder einer KG, da es sich um selbständige Handelsgesellschaften handelt.

Neben dem unentgeltlichen Wohnrecht steht dem Schuldner bei der Zwangsverwaltung eines landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzten Grundstückes eine weitere Vergünstigung zu:

Der Zwangsverwalter hat ihm nämlich aus dem Erträgnissen des Grundstückes oder aus dem Erlös gemäß § 149 (3) ZVG die Mittel zur Verfügung zu stellen, die zur Befriedigung seiner und der notwendigen Bedürfnisse seiner Familie erforderlich sind.

Wohnrecht und notwendiger Unterhalt sind Rechtsansprüche des Schuldners, die der Zwangsverwalter von sich aus, ohne Antrag oder Anweisung, zu erfüllen hat. Der Schuldner kann auf sie verzichten, kann sie jedoch nicht abtreten.

Auch der Umfang der Zwangsverwaltung ist gegenüber dem Umfang der Zwangsversteigerung erweitert:

Die Zwangsverwaltung umfasst gemäß § 148 (1) iVm § 20 (2) ZVG zunächst das Grundstück und seine Bestandteile (insofern identisch mit der Zwangsversteigerung), außerdem gemäß § 148 (1) iVm § 21 (1) ZVG und § 1120 BGB die getrennten Erzeugnisse des Grundstückes. Beschlagnahmt gemäß § 148 (1) iVm § 20 (2) ZVG und § 1120 BGB sind auch Zubehörstücke, zunächst unabhängig davon, ob sie dem Grundstückseigentümer gehören.

Die Beschlagnahme erfasst aber insbesondere auch die Miet- und Pachtzinsforderungen sowie die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen. Miete und Pacht als Einkünfte aus dem Grundstück sind zwar nicht formell, aber materiell das Vollstreckungsobjekt in der Zwangsverwaltung. Gemeint sind hier nicht nur die reine Miete oder Pacht, sondern auch alle Zuschläge und Nebenleistungen sowie auch eventuelle Schadenersatzansprüche, die sich aus dem Miet- oder Pachtvertrag zu Gunsten des Gläubigers ergeben, und auch öffentliche Leistungen wie Aufwendungszuschüsse zur Mietpreisbegrenzung. Dazu gehören auch Sicherheiten, wie etwa Bürgschaftsansprüche, die für eine Mietforderung gestellt sind. Der Zwangsverwalter hat somit auch das Recht, die Hand auf etwa gezahlte Kautionen zu legen und kann ihre Herausgabe vom Schuldner verlangen. Aber auch er darf sie nur im Rahmen des zwischen dem Schuldner und dem Mieter vereinbarten Zwecks benutzen.